Os preços dos apartamentos em Seul atingem um recorde de 86 semanas de subida enquanto Gangnam e Yongsan passam a negativo

Os apartamentos de Seul subiram pela 86.ª semana consecutiva, um recorde, ainda que Gangnam, Seocho, Songpa e Yongsan tenham registado quedas semanais.

Os preços de venda dos apartamentos de Seul subiram 0,09 % na semana terminada a 28 de setembro, a 86.ª subida semanal consecutiva, segundo os dados do Korea Real Estate Board publicados a 1 de outubro. A série supera agora o anterior recorde de 85 semanas, que decorreu da segunda semana de junho de 2020 à terceira semana de janeiro de 2022. No conjunto do país, os preços de venda de apartamentos subiram 0,06 %.

O recorde está a ser assinado pelas partes do mercado que não são as mais caras. No distrito de Gangnam o índice caiu 0,56 %, uma descida mais funda do que a queda de 0,42 % da semana anterior. Seocho recuou 0,33 % depois de uma queda de 0,37 %. Songpa cedeu 0,19 %, alargando a partir de 0,14 %. E Yongsan caiu 0,01 %, a sua primeira descida em 22 semanas; a última leitura negativa ali foi de 0,03 % na quarta semana de abril.

O ímpeto está a esvair-se semana após semana

A taxa semanal de Seul, de 0,09 %, desceu a partir dos 0,13 % de sete dias antes, e o ritmo está a estreitar-se há cinco semanas consecutivas depois de ter chegado a 0,22 % na quinta semana de agosto. Fora da capital, a província de Gyeonggi subiu 0,15 %, abrandando a partir de 0,23 %, e Incheon avançou 0,02 %. As regiões fora da área metropolitana mantiveram-se inalteradas em 0,00 % pela terceira semana seguida.

Essa distribuição é a verdadeira história por trás do recorde. Uma série que assenta numa leitura de Seul de 0,09 % enquanto quatro dos seus distritos centrais caem, numa leitura provincial de exatamente 0,00 % e numa Gyeonggi a travar, é uma série de base cada vez mais estreita. O número principal mede persistência, não força.

Que aspeto tem este mercado para um comprador estrangeiro

É aqui que os nossos próprios dados sobre a Coreia do Sul acrescentam algo que a publicação semanal não dá. A zona de licenciamento de transações de solo por estrangeiros foi designada pela primeira vez a 26 de agosto de 2025, e o Ministério do Território, Infraestruturas e Transportes confirmou em agosto de 2026 que se mantém em vigor de 26 de agosto de 2026 a 25 de agosto de 2027. Abrange toda a cidade de Seul, 23 cidades e condados da província de Gyeonggi e nove distritos de Incheon. Um particular, uma empresa ou um Estado estrangeiro tem de obter aprovação prévia da autoridade local antes de adquirir qualquer parcela com mais de seis metros quadrados, tem de se mudar nos quatro meses seguintes à compra e tem de residir no imóvel pelo menos dois anos. O incumprimento pode acarretar coimas repetidas até 10 % do valor do imóvel e a anulação da compra. O regime não se aplica a doações, heranças, vendas judiciais nem a officetels.

Lido ao lado dos dados de preços, isto pesa mais do que a própria série. Quase todas as áreas que registam subida nesta semana ficam dentro da zona de licenciamento, e a exigência de residência significa que um não residente não consegue sequer entrar neste recorde como senhorio durante os dois primeiros anos.

O nível de preços, e a rendibilidade que deliberadamente não publicamos

A Glopra regista um preço médio de venda de um apartamento em Seul de 1 197 052 dólares norte-americanos por unidade, retirado do inquérito mensal de preços da habitação de um banco comercial relativo a agosto de 2026, que indicou 1 607 390 000 wons sul-coreanos. Trata-se de um inquérito de avaliação de preços de mercado e não de um registo de transações concluídas, pelo que o classificamos como base do tipo oferta.

Não publicamos rendibilidade de arrendamento para Seul, e vale a pena dizer porquê. O arrendamento residencial coreano é dominado pelo jeonse, um depósito único reembolsável de montante elevado que não envolve qualquer renda mensal, e um depósito jeonse não é renda. A alternativa, o wolse, combina um depósito com um pagamento mensal, e só a componente mensal é publicada. Juntar esse pagamento isolado ao preço médio de um apartamento de Seul produz uma rendibilidade bruta de cerca de 1,4 %, muito abaixo do retorno económico real do mercado, porque fica de fora o rendimento que o senhorio obtém do depósito do inquilino. Enquanto não for possível obter uma série ajustada pela taxa de conversão, um campo vazio com explicação é mais honesto do que um número que induziria em erro.

Em matéria fiscal, um particular não residente que detenha uma única habitação coreana e a arrende a longo prazo não é tributado sobre essa renda ao abrigo da lei do imposto sobre o rendimento, salvo se o valor oficial de avaliação exceder 1,2 mil milhões de wons. Em Seul, os valores de avaliação situam-se tipicamente entre 60 e 70 % do preço de mercado, pelo que um apartamento médio da cidade fica bastante abaixo desse limiar. Isto é informação e não aconselhamento, e as condições de licenciamento acima descritas aplicam-se em qualquer caso.

Sources: Korea Real Estate Board, weekly apartment price trends for the week ending 28 September 2026, published 1 October 2026, as reported by Jaekyung Ilbo https://news.jkn.co.kr/post/1004154; Korea Real Estate Board weekly apartment price trends as reported by MoneyToday, 1 October 2026 https://www.mt.co.kr/estate/2026/10/01/2026100111102846291; Ministry of Land Infrastructure and Transport, extension of the foreign-buyer land transaction permit zones to 25 August 2027, as reported by The Korea Herald, 21 August 2026 https://www.koreaherald.com/article/10848132

Market data: Seoul · South Korea