O decreto espanhol da habitação suspende os desalojamentos até 2030 e proíbe compras abaixo de 70% do valor de avaliação
O Real Decreto-ley 26/2026 espanhol saiu no boletim oficial a 30 de setembro, suspende os desalojamentos de famílias vulneráveis até 2030 e entrou em vigor a 1 de outubro.
A Espanha publicou um novo decreto da habitação no seu boletim oficial a 30 de setembro de 2026, e o diploma entrou em vigor no dia seguinte. O Real Decreto-ley 26/2026, datado de 29 de setembro, suspende os processos de desalojamento contra pessoas em situação de vulnerabilidade que não têm habitação alternativa até 31 de dezembro de 2030, e proíbe determinadas entidades de adquirir habitação por menos de 70 por cento do seu valor de avaliação de mercado até 31 de dezembro de 2028.
O diploma tem 20 artigos distribuídos por seis títulos, além de duas disposições adicionais, duas disposições transitórias, uma disposição revogatória e onze disposições finais. Saiu no boletim número 241 e ocupa as páginas 127818 a 127913.
Três datas suportam quase todo o peso
Três prazos definem quanto tempo duram as medidas centrais. A limitação das aquisições abaixo do valor vigora até 31 de dezembro de 2028. A suspensão dos desalojamentos em situações de vulnerabilidade vigora até 31 de dezembro de 2030. Uma limitação extraordinária da atualização da renda dos contratos em vigor vigora até 31 de dezembro de 2027, a mais curta das três, e consta do primeiro título ao lado da prorrogação dos contratos.
Uma quarta data funciona de outro modo. Os contratos de habitação permanente que terminem antes de 31 de dezembro de 2028 podem ser prorrogados por anuidades, até um máximo de dois anos adicionais. Essa cláusula alcança contratos assinados muito antes de este decreto existir, e por isso consta das disposições finais e não dos artigos.
O arrendamento de temporada e por quartos regressa à lei dos arrendamentos
O artigo 3 reescreve a lei dos arrendamentos urbanos de 1994, e a alteração de maior alcance atinge dois tipos de contrato que se tinham afastado do seu âmbito. Todo o contrato de arrendamento temporário ou por quartos a que falte uma causa expressa que fundamente a necessidade real e comprovada de habitação temporária por parte do arrendatário converte-se automaticamente num contrato de habitação permanente, com a proteção da posse que isso implica.
O arrendamento por quartos recebe uma segunda regra própria. Quando vários contratos parciais vigoram simultaneamente sobre a mesma habitação, a soma das suas rendas não pode exceder a renda do contrato único da habitação completa. As duas alterações atacam a mesma prática: onde o regime ordinário de arrendamento se tornou caro para os proprietários, os contratos foram reetiquetados como de temporada ou divididos quarto a quarto. O decreto retira a vantagem do rótulo e deixa o conteúdo do acordo decidir que regras se aplicam.
Treze diplomas reescritos de uma só vez
O decreto não vai sozinho. Altera a lei dos arrendamentos urbanos de 1994 e a lei do direito à habitação de 2023, os dois pilares da regulação espanhola do arrendamento, e vai muito mais longe: o processo civil segundo a lei de 2000, o imposto sobre o rendimento segundo a lei de 2006, o imposto sobre o valor acrescentado segundo a lei de 1992, a lei das finanças locais, a lei de 2009 que regula as sociedades cotadas de investimento imobiliário, um decreto de 2023, a lei dos contratos de crédito imobiliário de 2019, a lei dos seguros de 2015, a lei dos mercados de valores de 2023, a lei do património público de 2003 e a lei da hipoteca mobiliária de 1954.
Essa dispersão mostra onde o Governo espera que o comportamento mude. Mexer no imposto sobre o rendimento e no imposto sobre o valor acrescentado significa que os incentivos em torno do arrendamento mudam a par das regras; mexer no regime das sociedades cotadas de investimento imobiliário e na lei dos mercados de valores aponta diretamente para os veículos societários através dos quais se detêm as grandes carteiras residenciais. Por se tratar de um decreto e não de uma lei ordinária, já está em vigor, mas continua a exigir ratificação pelo Parlamento.
Onde o decreto se cruza com os números próprios de Espanha
A linha de Espanha da Glopra, recolhida a 28 de setembro de 2026, registou um preço médio pedido a nível nacional de 3 390 dólares dos Estados Unidos por metro quadrado e uma renda média pedida de 17,50 dólares por metro quadrado por mês. A variação anual da série nacional de preços da habitação é de 12,8 por cento. Espanha apresenta uma pontuação de risco de bolha de 61, na banda elevada, com custos totais de transação de cerca de 15,3 por cento do preço de compra.
Um dos números fiscais próprios da Glopra toca diretamente no alcance do decreto. O rendimento de arrendamento em Espanha é tributado a 19 por cento para proprietários residentes na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu, que podem deduzir despesas primeiro, e a 24 por cento sobre a renda bruta sem qualquer dedução para os residentes fora desse espaço. Porque o decreto altera a lei do imposto sobre o rendimento, os senhorios não residentes estão entre os grupos cuja posição pode mudar, e as duas taxas partem de bases diferentes, pelo que a mesma alteração de regra não os afeta de igual modo.
Uma cautela sobre qualquer leitura de preços
A subida anual de 12,8 por cento foi medida antes de este decreto existir, e as medidas atuam sobre a segurança da posse, a qualificação dos contratos e a elegibilidade para comprar, não diretamente sobre o preço. O texto não fixa qualquer preço de compra, e o decreto continua a necessitar de ratificação parlamentar, pelo que a sua forma definitiva não está decidida.
Sources: Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20266; Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20266