Arrendamento em Espanha: indemnização de 12 meses desde 15 de novembro de 2026
Desde 15 de novembro de 2026, o senhorio espanhol que comunique validamente a não prorrogação deve no mínimo 12 mensalidades, salvo em cinco casos isentos.
Os factos
- O Real Decreto-Lei 28/2026, de 6 de outubro, foi publicado no Boletim Oficial do Estado número 249 a 7 de outubro de 2026 e entra em vigor a 15 de novembro de 2026.
- O senhorio que comunique validamente a intenção de não prorrogar um arrendamento da habitação permanente do arrendatário tem de pagar o maior de dois montantes: 12 mensalidades ou uma mensalidade por cada ano em que o arrendatário ali residiu. A alienação da habitação arrendada não afeta esse direito.
- A base é o valor superior do intervalo individualizado da habitação no sistema estatal de referência de preços de arrendamento de habitação ou, quando não seja possível obter um valor individualizado para ela, a renda do contrato em vigor na data da comunicação.
- Os contratos prorrogam-se tácita e obrigatoriamente por períodos sucessivos de cinco anos, sete quando o senhorio é pessoa coletiva; o aviso prévio é de pelo menos seis meses para o senhorio e de pelo menos dois meses para o arrendatário.
- O artigo 10.2 enumera cinco casos isentos, entre eles a necessidade de habitação permanente de um senhorio que seja pessoa singular, para si ou para familiares até ao segundo grau por consanguinidade ou por adoção; cada um tem de constar de forma expressa, detalhada e por escrito na comunicação.
- Como referência, a idealista situou o preço da habitação para arrendamento em Espanha em 15,1 euros por metro quadrado ao mês em setembro de 2026, mais 5,6% do que um ano antes, numa série cuja metodologia mudou em julho de 2026.
O que isto significa para o seu dinheiro
- Comunicar validamente a não prorrogação custa no mínimo 12 mensalidades, salvo num dos cinco casos isentos.
- Uma renda abaixo do mercado não garante um limite para essa conta: aplica-se primeiro o valor do intervalo e a renda do contrato apenas onde a habitação não tem valor de intervalo individualizado.
- Para quem já tem uma habitação arrendada ali, a obrigação transfere-se para o comprador juntamente com o imóvel e, a partir da primeira data de prorrogação posterior a 15 de novembro de 2026, as prorrogações de cinco ou sete anos afastam a data mais próxima em que pode recuperar o imóvel.
A que estar atento
- Se à entrada em vigor restarem menos de seis meses de contrato ou da prorrogação em curso, a comunicação pode ser feita com pelo menos quatro meses de antecedência; um contrato que já está na sua prorrogação legal esgota primeiro esse período com as regras anteriores.
- Os avisos prévios efetuados validamente antes da publicação conservam a sua eficácia e não geram direito a indemnização e, para um imóvel concreto, há que determinar o valor superior do seu intervalo individualizado no sistema estatal de referência.
Sources: Boletín Oficial del Estado https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20822; idealista https://www.idealista.com/sala-de-prensa/informes-precio-vivienda/alquiler/