A Espanha fixa o arrendamento mínimo de habitação em cinco anos, e em 7 anos quando o senhorio é uma empresa
O novo decreto espanhol fixa o prazo mínimo de arrendamento em cinco anos, sete se o senhorio for pessoa coletiva, com doze meses de renda como indemnização mínima.
Um contrato de arrendamento de habitação em Espanha passa a ter de durar pelo menos cinco anos antes de se renovar automaticamente quando o senhorio é pessoa singular, e o mínimo sobe para sete anos quando o senhorio é pessoa coletiva. A regra vem do Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de setembro, publicado no boletim oficial a 1 de outubro de 2026 e com entrada em vigor a 2 de outubro de 2026. O texto ocupa as páginas 128380 a 128387 do número 243 e contém um artigo único.
Um artigo único que reescreve o fim de cada contrato
Esse artigo único altera o artigo 10 da lei dos arrendamentos urbanos de 1994, o preceito que regula o que acontece quando um contrato chega ao fim do prazo acordado. À sua volta estão duas disposições adicionais, uma disposição transitória e duas disposições finais. A primeira adicional articula o texto com o Real Decreto-ley 26/2026, o decreto da habitação publicado no boletim no dia anterior, e a segunda regula como devem ser lidas as remissões para as normas alteradas.
Os prazos de pré-aviso são deliberadamente desiguais, e o mais longo recai sobre o senhorio. Um senhorio que não queira a renovação tem de comunicá-lo com seis meses de antecedência. Um inquilino que queira sair precisa de dar dois meses. O decreto fixa também um limite à ausência: o inquilino que passe mais de seis meses fora da habitação perde o carácter de residência habitual em que assenta todo o regime de proteção.
Terminar antes do prazo passa a ter preço, não apenas formalidade
O texto estabelece uma indemnização mínima de doze meses de renda, com um cálculo alternativo de uma mensalidade por cada ano em que o inquilino ocupou a habitação. Quando o senhorio termina o contrato invocando a sua própria necessidade do imóvel, dispõe depois de três meses para o ocupar efetivamente.
Lidos em conjunto, estes três valores mudam a natureza da decisão. Recuperar uma habitação antes do prazo mínimo já não é uma questão de notificar e esperar: tem um preço escrito, e esse preço cresce com a duração do arrendamento. O proprietário que queira vender livre de inquilinos, ou ir viver para lá, tem agora um custo para comparar com o ganho de o fazer.
Dois regimes de prorrogação, e é o município que decide qual se aplica
Para além do prazo mínimo, o decreto prevê prorrogações extraordinárias. Se o inquilino estiver em situação de vulnerabilidade, o contrato pode ser prorrogado até um ano. Numa zona declarada de mercado residencial tensionado, a prorrogação pode ir até três anos. Essa declaração assenta na lei da habitação de 2023 e não neste decreto, pelo que o mesmo apartamento pode suportar um compromisso máximo diferente, consoante o município onde se situa esteja ou não declarado. Uma única disposição transitória regula como tudo isto se aplica aos contratos já em vigor.
O que muda para um senhorio nos nossos dados
A nossa linha de Espanha, medida antes do decreto, traz um preço médio nacional de oferta de 3 390 dólares por metro quadrado e uma renda média de oferta de 17,50 dólares por metro quadrado por mês, com uma subida anual de preços de 12,8%. O decreto não regula o preço, pelo que esses 12,8% descrevem um mercado que as novas regras ainda não tocaram. Pontuamos Espanha em 61 na nossa escala de risco de bolha, na faixa elevada e com confiança alta, com custos de transação de 15,3% e propriedade plena sem restrições para compradores estrangeiros.
É na linha fiscal que o novo prazo aperta mais, e essa não está no decreto. Nos nossos dados, um senhorio residente na União Europeia ou no Espaço Económico Europeu paga 19% sobre o rendimento líquido do arrendamento após despesas, enquanto um senhorio residente fora dessa área paga 24% sobre a renda bruta sem qualquer dedução. Um compromisso mínimo de sete anos é, por isso, uma proposta diferente para estes dois proprietários: um pode opor despesas ao rendimento ao longo do período mais longo, o outro não. Isto é informação sobre uma alteração legal e não um conselho jurídico ou fiscal.
Sources: Boletin Oficial del Estado, Real Decreto-ley 27-2026 de 29 de septiembre, BOE-A-2026-20385, BOE num. 243 of 1 October 2026 https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20385; Boletin Oficial del Estado, consolidated text of Real Decreto-ley 27-2026 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20385