A Nova Zelândia propõe acabar com os limites de altura no centro de Auckland para permitir mais 17 000 fogos

A Nova Zelândia abriu consulta para acabar com os limites de altura no centro de Auckland. O seu modelo aponta cerca de 17 000 fogos a mais, de 84 489 em teoria.

O Governo da Nova Zelândia abriu a 18 de setembro de 2026 uma consulta pública para retirar a maior parte dos controlos de altura e de volumetria das regras urbanísticas do centro de Auckland. O seu próprio modelo calcula o resultado em cerca de 17 000 fogos adicionais comercialmente viáveis, de um total teórico de 84 489. A consulta encerra a 16 de outubro de 2026. Anunciaram-na em conjunto o ministro da reforma da lei de gestão de recursos, Chris Bishop, o ministro para Auckland, Simon Watts, e o presidente da câmara, Wayne Brown, tendo o City Rail Link como motivo.

O que desapareceria de facto

A proposta permitiria altura ilimitada ao abrigo da norma geral de altura dos edifícios na maior parte da zona do centro. Desapareceriam também a dimensão máxima das torres, os afastamentos aos limites do lote e a separação entre torres, a norma de dimensão este-oeste das torres, bem como a exigência de altura mínima de fachada e as alturas máximas de fachada com os respetivos recuos nos pisos superiores. Os limites de intensidade de ocupação do solo, ou seja, os índices de construção, cairiam em quatro zonas: Britomart, Central Wharves, Viaduct Harbour e Wynyard. Da cartografia da área de património histórico de Karangahape Road seriam retirados os lotes que não contribuem para o seu valor.

As proteções patrimoniais e os controlos de cones visuais que mantêm as vistas para os marcos da cidade permanecem. Trata-se de uma alteração de volumetria e implantação, não de uma desregulação generalizada.

A distância entre o que é legal e o que se constrói

O modelo que sustenta a proposta é invulgarmente franco sobre os seus próprios limites. As alterações às regras permitiriam 20,3 milhões de metros quadrados de área construída teórica adicional. Desses, 2,75 milhões de metros quadrados são considerados comercialmente viáveis, isto é, 13,5 % do total teórico. Em fogos surge a mesma distância: 84 489 fogos adicionais teóricos contra cerca de 17 000 que efetivamente compensariam, ou seja, 20,1 %.

Face aos cerca de 70 228 fogos que o plano em vigor já permite, o acréscimo comercialmente viável ronda os 24,2 %. O acréscimo teórico é maior do que toda a folga existente. As regras urbanísticas fixam o teto; a economia da construção fixa o chão, e a distância entre os dois é o assunto inteiro desta consulta.

Em que assenta o argumento

Com plena concretização, os números do Governo são 31 600 residentes adicionais e 37 200 empregos adicionais no centro, com cerca de 1,87 mil milhões de dólares neozelandeses por ano acrescentados ao PIB nacional e cerca de 42,6 mil milhões de dólares neozelandeses de valor atual a quarenta anos. Karangahape Road é orçada à parte: cerca de 1 400 fogos adicionais, 1 000 empregos, cerca de 50 milhões de dólares neozelandeses por ano e cerca de 1,14 mil milhões a quarenta anos.

Há um ponto aritmético que vale a pena destacar. Um valor atual de 42,6 mil milhões face a um efeito anual de 1,87 mil milhões dá um rácio de cerca de 22,8 para 1 num horizonte de quarenta anos. A taxa de desconto faz, portanto, uma parte substancial do trabalho neste número de manchete, o que é normal neste tipo de avaliação mas convém saber antes de o número circular sozinho.

O mercado em que isto aterra

A linha neozelandesa da Glopra não traz qualquer preço por metro quadrado, e a razão é publicada em vez de estimada. Nenhum editor neozelandês publica um preço residencial por metro quadrado, e o desvio habitual, dividir o preço por fogo pela área média, falha porque todas as séries de área disponíveis cobrem apenas licenças de construção nova e não o parque existente.

A linha é por isso mantida por fogo: um preço médio de oferta de 504 654 dólares e uma renda média de oferta de 1 619,42 dólares por mês, ambos de julho de 2026 e ambos da mesma fonte nacional de anúncios. Esse par dá uma rendibilidade bruta do arrendamento de 3,85 % e de 3,31 % depois do imposto efetivo de 14,06 % sobre o rendimento do arrendamento. Os custos de transação chegam a 5,5 % e a pontuação de risco de bolha, 50, cai na banda moderada.

A direção dos preços conta aqui. Os preços de oferta nacionais estão 0,4 % abaixo dos de há um ano em dólares neozelandeses e 6,9 % abaixo dos de há cinco anos, o que em dólares norte-americanos corresponde a uma queda de 23,5 %; a dez anos estão 47,5 % acima em moeda local e 23,2 % acima em dólares. Num mercado com preços abaixo do nível de há cinco anos, a restrição efetiva às novas torres de Auckland será mais provavelmente a viabilidade do que o zonamento, e o próprio número de 13,5 % do Governo diz exatamente isso.

Mais uma linha dos nossos dados enquadra a proposta para o leitor estrangeiro. A Nova Zelândia proíbe a compra de habitação por estrangeiros, com exceções estreitas. Para um investidor de fora do país, esta é portanto uma história de promoção e construção, não uma porta de entrada para o parque existente.

Sources: Ministry for Cities, Environment, Regions and Transport, Consultation on Auckland city centre planning provisions, opened 18 September 2026 https://consult.environment.govt.nz/resource-management/auckland-city-centre-planning-provisions/; New Zealand Government, Public Consultation Factsheet, Auckland City Centre 360I Investigation https://www.beehive.govt.nz/sites/default/files/2026-09/Public%20Consultation%20Factsheet%20%20-%20Auckland%20City%20Centre%20360I%20Investigation_0.pdf; New Zealand Government media release, Unlocking Auckland city centre after City Rail Link, 18 September 2026 https://www.scoop.co.nz/stories/PA2609/S00183/unlocking-auckland-city-centre-after-city-rail-link.htm

Market data: New Zealand