Os investidores ficaram com 35,6% do novo crédito hipotecário australiano no trimestre de junho

O supervisor bancário australiano coloca os empréstimos a investidores em 35,6% do novo crédito hipotecário do trimestre de junho de 2026, mais 1,48 pontos, com menos crédito de elevada alavancagem.

Os investidores representaram 35,6% do novo crédito hipotecário australiano no trimestre encerrado em junho de 2026, mais 1,48 pontos percentuais do que no mesmo trimestre de 2025, segundo as estatísticas de exposição imobiliária que a autoridade australiana de regulação prudencial publicou a 17 de setembro de 2026. Os compradores de habitação própria ficaram com 61,9%, menos 1,72 pontos. Num único trimestre o deslocamento é pequeno; acumulado é grande, porque o fluxo acaba por se tornar o saldo.

O fluxo já se moveu mais do que a carteira

O saldo total de crédito residencial atingiu 2 558,5 mil milhões de dólares australianos no final de junho, mais 7,0% do que os 2 391,8 mil milhões de um ano antes. Dentro dessa carteira, os empréstimos para habitação própria representavam 66,7%, menos 0,8 pontos no ano, e os empréstimos de investimento 31,2%, mais 0,72 pontos.

Colocadas lado a lado, as duas medidas tornam a direção legível. Os investidores detêm 31,2% da carteira existente mas assinam 35,6% da nova. Essa diferença de 4,4 pontos entre a quota no saldo e a quota no fluxo é o mecanismo pelo qual a composição da dívida hipotecária australiana se altera, e continuará a atuar enquanto a diferença se mantiver aberta.

Os novos empréstimos concedidos no trimestre somaram 200,5 mil milhões de dólares australianos, mais 6,8% do que os 187,6 mil milhões de um ano antes. É ligeiramente mais lento do que o crescimento de 7,0% do saldo, o que é invulgar e merece ser observado no trimestre seguinte em vez de sobreinterpretado agora.

O deslocamento acontece com menos alavancagem, não com mais

A preocupação óbvia perante uma quota crescente de investidores é que chegue com entradas mais finas e mutuários esticados. Os números deste trimestre não mostram isso.

Os empréstimos concedidos com um rácio entre empréstimo e avaliação de 80% ou mais foram 29,7% do novo crédito, menos 0,72 pontos no ano. Os concedidos com um rácio entre dívida e rendimento de seis ou mais foram 5,6%, mais 0,1 pontos, ou seja, praticamente estáveis. Os bancos australianos emprestam uma fatia maior a investidores enquanto assinam marginalmente menos empréstimos de elevada alavancagem e de múltiplo de rendimento elevado do que há doze meses.

Esta combinação é invulgar. Diz que a mudança de composição vem de quem se endivida e não de um relaxamento de critérios.

O que um investidor australiano está realmente a comprar

A nossa linha da Austrália avalia o mercado nacional em 471 613 USD por habitação no registo de 13 de setembro de 2026, face a uma renda mensal de 1 921 USD por habitação. Ambos vêm da mesma série nacional de preços pedidos para apartamentos, pelo que o par dá um rácio exato: uma rendibilidade bruta de 4,89%, que desce para 3,42% depois de um imposto efetivo de 30% sobre o rendimento do arrendamento, uma das taxas mais pesadas da nossa cobertura.

É este o número a colocar ao lado do do supervisor. Quem entrar hoje no mercado a este nível compra uma rendibilidade líquida de imposto de cerca de três e meio por cento. O resto do argumento tem de vir da valorização, e nos últimos doze meses houve muita: os preços sobem 10,8% em dólares australianos e 22,4% em dólares norte-americanos, porque a moeda australiana ganhou 10,5% face à norte-americana no mesmo período. Em dez anos o mercado sobe 65,7% em moeda local e 56,1% em dólares. A nossa pontuação de bolha para a Austrália é 61, na faixa elevada, e os custos totais de transação são de 7,3%.

Este equilíbrio não é algo que uma página de dados possa resolver. Uma rendibilidade de 3,42% após imposto deixa pouca almofada se a valorização parar, e os valores residenciais australianos já registaram quedas mensais este ano.

Um limite do nosso lado merece ser dito com clareza. Para a Austrália não publicamos qualquer preço por metro quadrado, porque nenhum editor o emite para o parque habitacional existente e todas as áreas médias disponíveis descrevem apenas construção nova, bastante maior do que o parque em pé. Estimar o preço por metro quadrado a partir de uma área de construção nova subavaliaria o valor por larga margem. A rendibilidade acima não é afetada, porque o preço e a renda são ambos por habitação e a área não entra no rácio.

Os compradores estrangeiros devem também atender à regra de propriedade registada na linha: as compras estão limitadas a construção nova, estando-lhes vedada a habitação existente por uma medida em vigor de 2025 a 2027.

Sources: Australian Prudential Regulation Authority, Quarterly Authorised Deposit-taking Institution Property Exposures, June 2026 highlights, 17 September 2026 https://www.apra.gov.au/quarterly-authorised-deposit-taking-institution-property-exposure-statistics-june-2026-highlights

Market data: Australia