Em Budapeste, mais de quatro em cada cinco alterações de preço já são cortes
Mais de quatro em cada cinco alterações de preço nos anúncios de apartamentos de Budapeste são reduções, e o ajuste médio nacional chegou a -3,5% em agosto.
Mais de quatro em cada cinco alterações de preço feitas em anúncios de apartamentos de Budapeste apontam agora para baixo, segundo a análise Ingatlantajolo da Otthonterkep sobre anúncios modificados nos dois meses anteriores, publicada em 26 de agosto de 2026. No conjunto do país, o ajuste médio nos anúncios de apartamentos foi ficando mais profundo ao longo do ano: -0,6% em outubro, -3,1% em abril e -3,5% em agosto. As casas moveram-se mais, de -3% para -4,7% no mesmo intervalo.
O índice e os anúncios contam histórias diferentes
O crescimento nacional dos preços da habitação na Hungria ainda marca 12,3% em doze meses nos dados do Magyar Nemzeti Bank, e a Glopra situa Budapeste em 8,3% de crescimento anual. Ainda assim, os próprios números do MNB para o segundo trimestre de 2026 mostraram os preços dos apartamentos a cair 1,1% face ao trimestre anterior, a primeira queda trimestral em três anos. Os preços pedidos mexem-se antes dos índices de transação por uma razão mecânica: um vendedor reescreve o anúncio numa semana, enquanto um índice precisa de um trimestre inteiro de negócios concluídos para registar o mesmo movimento. Os dados do Ingatlantajolo são a margem dianteira da viragem que o MNB acaba de confirmar na sua série trimestral.
Os vendedores continuam presos aos preços do ano passado
Os agentes imobiliários ouvidos pela Otthonterkep a 6 de agosto colocam a diferença entre preços pedidos e preços alcançáveis em até 20% nos distritos XIV e XVI de Budapeste, entre 5% e 12% nos distritos X e XVII, e entre 15% e 18% nos distritos do sul XIX, XX e XXIII. As moradias familiares do distrito XVIII foram consideradas 12% a 15% acima do valor, os distritos centrais VI a IX cerca de 10%, e Csepel e Szigetszentmiklos aproximadamente 10%.
Confrontada com essas estimativas, a correção típica registada nos dados do Ingatlantajolo é de 5% ou menos. Os vendedores estão a mover-se na direção certa e muito pouco, o que corresponde ao que os agentes descrevem no terreno: o produto sobrevalorizado fica meses parado, enquanto os apartamentos com preço realista continuam a encontrar comprador. Os custos de renovação também entraram na aritmética do comprador de um modo que não existia durante a subida de 2024 e 2025, alargando o desconto exigido nas unidades não modernizadas.
Bacs-Kiskun resiste, Pest cede
O ajuste não é uniforme no país. O condado de Bacs-Kiskun registou cerca de três vezes mais alterações de preço em alta do que o condado de Pest, que ocupa o fundo da tabela. A Glopra avalia Budapeste em 4.376 dólares por metro quadrado, com uma rentabilidade bruta de arrendamento de 4,63%, contra 2.150 dólares e 4,69% para a Hungria no seu todo, atribuindo à capital uma pontuação de risco de bolha de 64 em 100. A consequência prática destes dados é mais estreita do que uma previsão de preços: diz que o preço anunciado em Budapeste é um guia mais fraco do preço final de fecho do que era há doze meses, e que a posição negocial entre as duas partes de uma transação húngara se deslocou.
Sources: Portfolio.hu (Otthonterkep Ingatlantajolo analysis), 26 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260826/dontottek-a-lakastulajdonosok-a-fovarosban-mar-otbol-negyen-raszantak-magukat-erre-a-lepesre-858488; Otthonterkep Magazin (Balla Ingatlan agent survey), 6 Aug 2026 https://magazin.otthonterkep.hu/2026/08/06/mar-csokkennek-az-ingatlanarak-de-sok-elado-meg-mindig-15-20-szazalekkal-tulertekeli-a-lakasat/p/13706501