Construção nova em Budapeste já custa mais do que em Varsóvia e Bucareste
Os preços pedidos na construção nova em Budapeste chegaram a 1,9 milhões de forints por metro quadrado no primeiro trimestre de 2026, acima de Varsóvia e bem à frente de Bucareste.
Os apartamentos novos em Budapeste ultrapassaram os 1,9 milhões de forints por metro quadrado no primeiro trimestre de 2026, mais 8% do que em março de 2025. Esse valor coloca agora a capital húngara acima de todas as capitais comparáveis da sua região. Bucareste não chegou a 1,3 milhões de forints em termos brutos, Varsóvia aproximou-se de 1,7 milhões de forints em unidades entregues em tosco e Poznan ficou abaixo de 1,2 milhões, segundo uma comparação regional da promotora Cordia publicada pelo Portfolio a 24 de agosto de 2026.
Construir é mais barato a leste e a norte; o terreno não
O diretor comercial da Cordia, Aron Gorog, atribui a maior parte da diferença aos custos de construção. Os projetos na Polónia e na Roménia custam cerca de um quarto a um terço menos a construir do que os equivalentes de Budapeste. Com os terrenos passa-se o inverso. Os preços dos lotes em Varsóvia são mais do dobro dos de Budapeste ou de Bucareste, o que explica que a capital polaca continue a praticar preços próximos dos níveis húngaros apesar de construir mais barato.
A camada fiscal dentro do número de manchete
Os preços indicados não são diretamente comparáveis, porque o imposto sobre o valor acrescentado na habitação nova difere entre os três países. A Hungria aplica 5%. A Polónia cobra 8% em unidades com menos de 150 metros quadrados e 23% acima desse limiar. A Roménia passou para 21% em agosto de 2026. Um preço bruto romeno que parece um terço abaixo do de Budapeste carrega, por isso, uma componente fiscal materialmente mais pesada, e um apartamento polaco acima dos 150 metros quadrados é tributado a mais de quatro vezes a taxa húngara. Quem compare preços por metro quadrado na região sem verificar de que lado destes limiares cai cada unidade está a comparar coisas diferentes.
Que aspeto tem o lado do rendimento
A Cordia situa as rentabilidades brutas de arrendamento entre 4,5% e 6% na Polónia e entre 5% e 6% em Bucareste. O retrato do Glopra Market Data v3 de 24 de agosto de 2026 coloca a rentabilidade bruta de arrendamento de Budapeste em 4,63%, sobre uma média de 4.376 USD por metro quadrado e um crescimento anual de preços de 8,3% em forints, ou 19,1% depois de contabilizado o movimento cambial. A pontuação de risco de bolha de Budapeste, de 64, insere-se na faixa elevada.
Uma nota de divulgação acompanha a análise. A Cordia é uma promotora residencial húngara que vende tanto na Polónia como na Roménia, pelo que a comparação vem de uma parte com interesse comercial em compras transfronteiriças. Os níveis de preço podem ser confrontados com índices locais; os intervalos de rentabilidade são estimativas da própria promotora e não foram aqui verificados de forma independente.
O que a diferença resolve e o que não resolve
Nos preços por metro quadrado indicados, o desconto regional face a Budapeste ronda um terço. Contra esse desconto pesam a exposição cambial, um regime fiscal desconhecido, os custos de arrendamento e gestão numa jurisdição estrangeira e o facto de o preço dos terrenos em Varsóvia já estar a convergir em alta. Nada disto aparece num número de manchete por metro quadrado, e o intervalo de rentabilidade também não o capta.
O que os dados estabelecem é mais estreito e ainda assim útil: o ambiente húngaro de compra subsidiada empurrou o preço da construção nova em Budapeste acima de mercados regionais cujas economias constroem mais barato, e a divergência alargou-se 8% num único ano.
Sources: Portfolio.hu (Cordia regional comparison), 24 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260824/sokkal-olcsobban-vehetunk-uj-lakast-a-regio-fovarosaiban-mint-nalunk-mi-ennek-az-oka-857880