A Croácia licenciou mais 29% de casas em julho embora o ano acumule menos 22%

As licenças croatas cobriram 1 537 alojamentos em julho de 2026, mais 29,2% do que um ano antes, mas janeiro-julho continua 22,0% abaixo de 2025.

A Croácia emitiu 972 licenças de construção em julho de 2026, mais 1,6% do que em julho de 2025, e essas licenças cobriram 1 537 alojamentos, mais 29,2% do que um ano antes. O retrato de sete meses aponta exatamente no sentido contrário: 10 439 alojamentos licenciados entre janeiro e julho, menos 22,0% do que no mesmo período de 2025. O Instituto Croata de Estatística divulgou a nota a 15 de setembro.

Uma nota sobre a leitura destes valores. O instituto publica a comparação anual sob a forma de índice, com o mesmo mês do ano anterior fixado em 100, pelo que a contagem de alojamentos de julho surge como 129,2 e a de sete meses como 78,0. As percentagens acima são esses índices lidos face à sua base.

Mais alojamentos por licença, não mais licenças

A história do mês está na distância entre 1,6% e 29,2%. O número de licenças mal se mexeu; o de alojamentos nelas contidos saltou quase um terço. As licenças de julho destinavam-se, portanto, a empreendimentos maiores e não a mais empreendimentos.

O que não mudou foi a dimensão dos alojamentos. Os 1 537 alojamentos de julho têm uma área útil média de 95,6 metros quadrados e somam 147 005 metros quadrados. Entre janeiro e julho, os 10 439 alojamentos cobrem 993 313 metros quadrados, uma média de 95,2 metros quadrados. Meio metro quadrado de diferença ao longo de sete meses. O que se deslocou em julho foi a escala do projeto, não o produto.

O que está dentro das 972

Das licenças emitidas, 848 destinaram-se a edifícios e 124 a obras de engenharia civil, pelo que os edifícios representam 87,2% do mês. A construção nova correspondeu a 80,3% das licenças e a reconstrução a 19,7%. O valor total previsto das obras ascendeu a 785,7 milhões de euros.

Um mês não repara um défice de sete meses

Vale a pena fazer a conta. Ao ritmo de janeiro a julho, a Croácia licencia cerca de 1 491 alojamentos por mês; segundo o nosso próprio cálculo a partir do mesmo índice, o ritmo do ano passado teria rondado os 1 913. Os 1 537 de julho ficam acima da cadência deste ano e ainda abaixo da média do anterior. Sobre esta base, um único mês de crescimento de 29,2% recupera apenas uma fração de um défice anual de 22%.

O desfasamento pesa mais do que a aritmética. Uma licença emitida em julho de 2026 é uma casa que chega ao mercado em 2028 ou mais tarde. O défice de sete meses é, por isso, uma afirmação sobre a oferta croata no final da década e não sobre a oferta de hoje.

Ao lado dos nossos próprios números croatas

A nossa linha da Croácia, registada a 7 de setembro de 2026 e classificada com fiabilidade alta, apresenta uma mediana nacional de 3 150 dólares por metro quadrado. É um valor transacional retirado dos registos de compra e venda tratados pelo ministério competente com o Instituto de Economia de Zagreb, e não um preço pedido. A rendibilidade bruta do arrendamento é de 4,21% e a líquida de 3,86% depois da carga fiscal efetiva de 8,4% sobre a renda, que resulta de uma dedução forfetária de 30% aplicada a uma taxa liberatória de 12% e vale igualmente para residentes e não residentes. Os custos de transação são de 7,5%, dos mais baixos da nossa cobertura europeia. Os preços sobem 14,3% num ano em moeda local e 14,1% em dólares, e 143,5% em dez anos. O Bubble Risk marca 70, na banda elevada, com um rácio preço-rendimento de 12,8. Os compradores da União Europeia não têm restrições; os de fora precisam de reciprocidade e de autorização.

A tensão cabe assim numa linha: 14,3% de subida anual de preços contra uma contagem de alojamentos licenciados em sete meses 22% mais baixa. As licenças antecipam a oferta e os preços seguem a procura, pelo que não se contradizem. Descrevem o mesmo aperto pelos dois extremos. Nada disto é conselho sobre comprar ou promover.

Sources: Croatian Bureau of Statistics, Building Permits Issued July 2026 https://podaci.dzs.hr/2026/en/121020; Croatian Bureau of Statistics, construction statistics https://podaci.dzs.hr/en/statistics/construction/building-permits/

Market data: Croatia