Chipre: compra de imóvel por estrangeiros e o processo de aquisição
Cidadãos da UE compram sem limites, os restantes precisam de autorização. Com preços parados em 0,5 por cento, o risco real está no título de propriedade.
Os preços cipriotas estão praticamente parados. O instantâneo Glopra de 2026-07-23, metodologia v3, regista uma variação de 0,5 por cento em doze meses, uma média de 2 690 USD por metro quadrado e um risco de bolha de 41 pontos, considerado moderado. Para quem compra do estrangeiro, a leitura é pouco confortável: o dinheiro raramente se perde aqui num mercado sobreaquecido, perde-se num título que nunca chega.
Quem precisa de autorização para comprar?
Cidadãos da UE e do EEE compram nas mesmas condições que os cipriotas. Os restantes, incluindo os britânicos desde o fim do período de transição do Brexit, ficam abrangidos pela lei da aquisição de bens imóveis por estrangeiros, Cap. 109, que exige autorização do Conselho de Ministros, exercida na prática pelos governadores distritais. A autorização habitual cobre um apartamento, uma moradia ou um terreno até três donums, cerca de 4 014 metros quadrados. Desde 2013 a prática admite duas unidades, por exemplo uma habitação e um espaço comercial até 100 metros quadrados. Quem pretende deter mais recorre normalmente a uma sociedade registada em Chipre.
O que fica bloqueado sem autorização?
É aqui que a lei é mais mal lida. O Cap. 109 não anula o contrato de compra e venda. O que bloqueia é o registo: a aquisição feita sem autorização não é inscrita e uma inscrição já feita pode ser cancelada. Fica com um direito contratual e sem propriedade registada. Na prática a aprovação é quase automática. O Ministério do Interior confirmou em 2025 que a autorização do governador não é tratada como condição prévia para a entrega dos documentos de transmissão, e até ao início de julho desse ano tinham sido concluídas mais de 53 000 transmissões a favor de estrangeiros.
Porque é que seis meses definem a sua posição?
A Lei 81(I)/2011 sobre a venda de bens imóveis e a execução específica permite depositar o contrato no Departamento de Terras e Topografia no prazo de seis meses após a assinatura. Depositado o contrato, qualquer pessoa que consulte o imóvel vê a vinculação. O vendedor não pode revendê-lo, hipotecá-lo nem dele dispor nas suas costas, e se recusar a transmissão depois de cumprida a sua parte, o tribunal pode impô-la. Fora do prazo resta uma ação de indemnização contra uma sociedade que pode já não ter património. Com um custo de transação de compra de 11,0 por cento, não é aqui que se poupa.
De quem é a hipoteca que onera o terreno?
Os promotores cipriotas hipotecavam o terreno aos bancos antes de venderem as habitações nele construídas, e uma hipoteca anterior ao seu contrato não desaparece com o pagamento. A lei dos compradores presos, 139(I)/2015, libertou mais de 11 000 títulos ao permitir transmissões sem consentimento do credor, até o Tribunal de Recurso declarar inconstitucionais as disposições centrais em junho de 2024, decisão confirmada pelo Supremo. A Lei 110(I)/2025 reconstruiu o mecanismo em duas vias: o credor liberta a fração, ou o tribunal autoriza a transmissão apesar da oposição. Uma certidão de pesquisa registal antes do primeiro pagamento dispensa todo o episódio.
Quanto custa, e onde está a armadilha dos dez anos?
As taxas de transmissão são de 3 por cento sobre os primeiros 85 000 euros, 5 por cento até 170 000 euros e 8 por cento acima, reduzidas a metade sem IVA e a zero quando a venda foi tributada em IVA. O imposto do selo sobre contratos de compra e venda foi revogado a partir de 1 de janeiro de 2026. A construção nova tem IVA de 19 por cento, reduzido a 5 por cento sobre os primeiros 130 metros quadrados e 350 000 euros, desde que a habitação não exceda 190 metros quadrados nem 475 000 euros. Beneficia uma pessoa singular de qualquer nacionalidade, não uma sociedade, com a condição de servir de residência principal durante dez anos, o que colide com uma rentabilidade bruta de 4,88 por cento e uma taxa efetiva de imposto sobre arrendamento de 0 por cento.
Este texto é informação geral sobre as regras imobiliárias cipriotas e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento.
Fontes
Lei Cap. 109 sobre aquisição de imóveis por estrangeiros — cylaw.org — autorização e registo
Lei 81(I)/2011 sobre execução específica — cylaw.org — depósito em seis meses
Departamento de Terras e Topografia — portal.dls.moi.gov.cy — pesquisas e taxas
Ministério do Interior — gov.cy — informação para compradores estrangeiros
Lei 110(I)/2025 — novo procedimento para compradores presos
Departamento Fiscal — mof.gov.cy — IVA na habitação nova, revogação do selo
Base de dados Glopra — glopra.com — instantâneo 2026-07-23, metodologia v3
Sources: gov.cy, agplaw.com, investropa.com, cyprus-property-buyers.com, luma.cy, gk-lawfirm.com
Market data: Cyprus