Chipre dá 45% de densidade extra aos promotores: 53 candidaturas para 3.300 casas

Chipre concede até 45% de edificabilidade adicional em troca de habitação acessível. Já entraram 53 candidaturas, que somam mais de 3.300 casas em dois anos.

Chipre está a pagar a oferta de habitação em área de construção e não em dinheiro. Ao abrigo dos programas de Incentivos de Planeamento e Build-to-Rent do Ministério do Interior, um promotor pode receber até 45% de densidade construtiva adicional num terreno em troca de afetar parte do empreendimento a venda acessível ou arrendamento acessível. Foram já submetidas 53 candidaturas, cobrindo em conjunto mais de 3.300 unidades residenciais que deverão ser construídas nos próximos dois anos, segundo um balanço dos programas do ministério datado de 22 de agosto de 2026.

Cerca de 400 das 3.300 serão de facto acessíveis

O número de manchete do pipeline e o número da habitação acessível não são a mesma coisa. Cerca de 400 dessas casas serão oferecidas como habitação acessível, e já foram pagos 17,5 milhões de euros ao Fundo Especial de Habitação Acessível pelos promotores que recorrem ao bónus de densidade. Isso corresponde a cerca de uma unidade acessível por cada oito do pipeline. Se essa proporção representa ou não bom valor para o interesse público depende de quanto dos 45% de densidade extra teria sido autorizado de qualquer forma — pergunta a que os números publicados não respondem.

O Estado também constrói diretamente

A par da via dos incentivos, a Corporação de Desenvolvimento Fundiário de Chipre está a entregar 244 casas para venda acessível, 192 casas para arrendamento acessível e o loteamento de 135 lotes nas principais cidades. Dois projetos concentram grande parte da despesa atual: 16 milhões de euros afetos a Agios Nikolaos, em Limassol, e 12 milhões para 54 unidades em Strovolos. Uma iniciativa separada visa cerca de 500 casas em terrenos públicos em quatro cidades.

Apoios ao parque devoluto, novas normas para unidades pequenas

O programa Renovar–Arrendar paga subsídios de 20.000 a 40.000 euros para trazer imóveis devolutos de volta ao mercado de arrendamento — uma via de oferta que não exige construção nova nem novo solo. Outras duas linhas alteram o que pode ser construído e não a quantidade: o alojamento estudantil recebe novas normas flexíveis de unidade, com unidades de cinco divisões permitidas dentro de 77 metros quadrados, e estão a ser redigidas regras de alojamento coletivo para trabalhadores do turismo e da indústria. No conjunto, as medidas comprometem perto de 200 milhões de euros em dois anos, entre o lado da oferta e o da procura.

O que muda para um comprador estrangeiro e o que não muda

Os programas não mexem na mecânica de comprar em Chipre. Os compradores de fora da UE continuam a precisar da aprovação do Conselho de Ministros, a titularidade mantém-se em propriedade plena e o modelo da Glopra coloca os custos de transação de ida e volta em cerca de 11% do preço. A tributação do arrendamento também não muda: o caso padronizado de não residente nos dados da Glopra apresenta uma taxa efetiva de 0%, porque uma dedução presumida de despesas de 20% mantém o rendimento modelado abaixo do limiar isento de 22.000 euros — resultado que deixa de aplicar-se assim que a renda bruta ultrapassa cerca de 27.500 euros por ano. Nada disto é afetado pelo bónus de densidade.

O que muda é a composição da nova oferta. Se as 3.300 unidades chegarem como planeado, uma fatia relevante do novo parque cipriota nos próximos dois anos será construída segundo especificações de preço acessível ou de arrendamento, e não segundo a especificação costeira de investimento que domina as decisões de compra estrangeiras. Face a uma média nacional de 2.910 dólares por metro quadrado e a uma rentabilidade bruta de 4,88%, mais oferta de arrendamento na ponta acessível é uma influência descendente sobre as rendas exatamente no segmento em que os retornos são mais finos. Isto é uma descrição da política e não uma recomendação sobre ela — e o calendário de entrega a dois anos é a estimativa do ministério, não um registo já cumprido.

Sources: Cyprus Property News (Ministry of Interior housing schemes), 22 Aug 2026 https://news.cyprus-property-buyers.com/2026/08/22/cyprus-housing-crisis-affordable-homes/id=00173014

Market data: Cyprus