República Dominicana: compra de imóvel por estrangeiros e processo de aquisição
Sem autorização, sem zona vedada e sem filtro de nacionalidade. O que decide a revenda não está no passaporte, mas no processo registral do terreno em causa.
Dois lotes virados para a mesma faixa de praia perto de Las Terrenas custam o mesmo por metro quadrado e valem coisas diferentes no dia da revenda. O que os separa não é a nacionalidade do comprador, mas o facto de o terreno ter passado pelo saneamiento e ter Certificado de Título próprio, ou de o vendedor segurar apenas uma constancia anotada.
É necessária alguma autorização para o comprador estrangeiro?
A Ley 108-05 de Registro Inmobiliario abre com o princípio de que regula o registo de todos os direitos reais imobiliários do território dominicano. Não se segue filtro de nacionalidade, zona vedada no litoral, nem autorização ministerial. O estrangeiro aparece uma única vez no texto, no artigo 63, e para lhe retirar um encargo: a fianza judicatum solvi, caução para despesas judiciais, não corre contra o estrangeiro de passagem.
A Glopra regista aqui uma rentabilidade bruta de arrendamento de 8,53 %, a mais alta da nossa amostra, sobre um preço médio de 2447 USD por metro quadrado, com um risco de bolha de 32 pontos classificado como moderado (instantâneo Glopra, 23-07-2026, metodologia v3).
O que o Certificado de Título garante de facto?
O artigo 91 define-o como o documento oficial emitido e garantido pelo Estado dominicano, que atesta um direito real e a sua titularidade. O peso comercial vem do quarto princípio: o direito registado ao abrigo desta lei é imprescritível e goza da garantia absoluta do Estado. Aqui o registo não descreve a propriedade, constitui-a.
O caminho até lá chama-se saneamiento e o artigo 20 descreve-o como o processo de ordem pública que individualiza o terreno, depura os direitos que sobre ele recaem e os regista pela primeira vez. Boa parte do solo dominicano nunca fez esse percurso. O Registro Inmobiliario explica que a constancia anotada cobre uma porção de parcela sem designação cadastral própria, uma quota de um todo indiviso. O deslinde converte essa quota em título com designação individual, num único acto. Comprar sem deslinde raramente sai mais barato; sai mais difícil de vender.
Que custos e prazos envolve a transferência?
Antes da assinatura pede-se ao Registro de Títulos a certificación del estado jurídico del inmueble, com as inscrições vivas à data de emissão. Custa 1000 pesos, demora cerca de trinta dias úteis e pode requerê-la qualquer pessoa com interesse legítimo, identificando-se o estrangeiro com o passaporte. Hipotecas e menções de litígio surgem aí. Já uma cadeia sucessória sem documentação exige um advogado dominicano independente, contratado pelo comprador.
O contrato de venda costuma ser lavrado como acto sob assinatura privada com legalização das assinaturas perante notário. A Dirección General de Impuestos Internos cobra 3 % sobre o maior dos dois valores, o preço do acto ou o que consta dos seus registos, ao abrigo do artigo 7 da Ley 173-07 e do artigo 20 da Ley 288-04, no prazo de seis meses. O registo exige o acto de venda, o duplicado do título, certificação da DGII sobre o IPI e o recibo do imposto. As taxas registrais são baixas, 20 pesos por duplicado e 130 pesos por acto notariado, com prazo declarado de trinta dias úteis. A Glopra situa o custo total de transacção em 7,1 % (instantâneo Glopra, 23-07-2026, metodologia v3). O comprador estrangeiro trata ainda do RNC, que a DGII concede sem documentos dominicanos dentro de uma lista limitada de actividades onde constam as operações imobiliárias.
Em que medida a Lei 158-01 altera as contas?
A CONFOTUR concede aos projectos turísticos classificados um pacote que a DGII resume em imposto sobre o rendimento, impostos de constituição e aumento de capital, transferências imobiliárias, Impuesto al Patrimonio Inmobiliario, direitos aduaneiros e ITBIS sobre equipamentos e materiais de construção, por dez anos a contar da conclusão da construção e do equipamento. Os primeiros adquirentes de unidades ficam isentos do imposto de transferência e do IPI sobre a unidade adquirida, mediante pedido ao Ministerio de Hacienda, que remete a autorização à DGII.
Fora desse regime, o IPI é de 1 % sobre a parcela do património tributável de pessoa singular acima de 10 695 494 pesos, a 11 de Março e a 11 de Setembro. A Glopra regista uma taxa de tributação do arrendamento de 27 %, um rácio preço/rendimento de 13,8 e uma variação de preços de +8,9 % em doze meses (instantâneo Glopra, 23-07-2026, metodologia v3). Para este mercado não publicamos série longa verificada em dólares, pelo que não se apresentam comparações a cinco ou dez anos.
Há um limite que preço nenhum negoceia. A Ley 305 de 1968 coloca no domínio público os sessenta metros medidos para o interior a partir da linha de preia-mar ordinária.
Este texto tem carácter informativo geral e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal.
Fontes
Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, princípios e artigos 20, 63 e 91 ( faolex.fao.org )
Registro Inmobiliario, perguntas frequentes e requisitos do Registro de Títulos ( ri.gob.do )
Dirección General de Impuestos Internos, transferências imobiliárias e Impuesto al Patrimonio Inmobiliario ( dgii.gov.do )
Ley 158-01 CONFOTUR, isenções e benefícios ( dgii.gov.do )
Ley 305 de 1968 sobre a faixa marítima de sessenta metros
Sources: drlistings.com, puntacanavilla.com, thelatinvestor.com, ri.gob.do
Market data: Punta Cana · Dominican Republic