Depois de um ano recorde: avaliar o mercado imobiliário de Dubai em 2026 sem optimismo a mais
2025 bateu todos os recordes. Em 2026, uma vaga de nova oferta e uma procura mais selectiva desenham outro padrão. O que significa isto para quem compra pela primeira vez?
Dubai fechou 2025 batendo todos os recordes anteriores: mais de 270.000 transacções no valor de 917 mil milhões de dirhams (cerca de 250 mil milhões de dólares) — o quinto ano recorde consecutivo. O primeiro trimestre de 2026 manteve o embalo: 252 mil milhões de dirhams em valor transaccionado, mais 31 % do que um ano antes.
O que sustenta o crescimento?
Não resulta de um único factor, mas de várias forças estruturais a actuar em simultâneo: o crescimento demográfico (a população de Dubai ultrapassou os 4 milhões em Agosto de 2025, expandindo-se a 6,1 % ao ano), um ambiente sem imposto sobre o rendimento, a atracção do programa Golden Visa e os planos de pagamento dos promotores, que tornam o mercado acessível com menos capital inicial.
Mas há um sinal de alerta: a vaga de oferta
Prevê-se a entrega de cerca de 120.000 novas unidades residenciais em 2026 — um volume significativo, capaz de moderar a subida das rendas nalguns bairros e de pressionar os preços nas comunidades com excesso de oferta. A Fitch notou que o pico de entregas de 2025-2026 poderia provocar uma correcção moderada até 15 % num cenário mais pessimista.
Ao mesmo tempo, o lado da procura manteve-se forte: Dubai absorveu mais de 100.000 novos residentes em 2023, ao passo que nesse ano foram entregues apenas cerca de 50.000 unidades — e é essa capacidade de absorção que até aqui compensou a expansão da oferta.
Rendibilidades do arrendamento no início de 2026
Segmento de apartamentos: 7,00-7,50 % de rendibilidade bruta — uma banda estável ao longo dos últimos quatro trimestres. Segmento de moradias: 4,5-4,75 %, e a estreitar ainda mais, porque o valor de capital cresce mais depressa do que as rendas.
O domínio da compra na planta
As transacções na planta representaram cerca de 60-70 % do volume total em 2025 — o que por si só não sinaliza especulação, reflectindo antes a expansão activa da oferta dos grandes promotores (Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel) e o apelo dos planos de pagamento com um preço de entrada mais baixo.
Em 2026, a pergunta não é «há uma bolha»: os factores estruturais da procura (crescimento demográfico, vantagem fiscal, sistema de vistos) não são cíclicos, antes parecem duradouros. A verdadeira pergunta é em que comunidade a expansão da oferta é proporcional à procura e em qual não é — isso varia de bairro para bairro e não se generaliza ao nível de «Dubai».
Este artigo tem carácter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento. Antes de qualquer decisão concreta, consulte sempre um profissional jurídico e fiscal local.
Sources: Dubai Land Department; Fitch Ratings; Dubai Statistics Center
Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai