O metro do Dubai vai chegar a 162 km em 2032 e a autoridade de transportes espera que os terrenos acompanhem

A autoridade de transportes do Dubai vai levar o metro de 90 para 162 km até 2032 com as linhas Azul e Dourada e espera valorizações de 15 % a 30 % junto às estações.

Mattar Al Tayer, diretor-geral e presidente do conselho de diretores executivos da Autoridade de Estradas e Transportes do Dubai, apresentou o programa de metro do emirado numa conferência de imprensa a 14 de setembro de 2026. A linha Azul tem 30 km e está prevista para 2029; a linha Dourada tem 42 km, vai a concurso no final deste ano e está prevista para 2032. Em conjunto custam cerca de 55 mil milhões de dirhams e levam a rede de 90 km para 162 km, um aumento de 80 %. Al Tayer acrescentou: «when we build a station beside an area, land values can increase by between 15 and 30 per cent», ou seja, que ao construir uma estação junto a uma zona os valores dos terrenos podem subir entre 15 % e 30 %.

Os 15 % a 30 % são uma expectativa, não uma medição

Esta distinção merece vir antes de tudo o resto, porque os dois tipos de número saídos da mesma conferência comportam-se de forma muito diferente.

Os quilómetros, as datas e o orçamento são compromissos. Trazem um calendário de concurso e podem ser confrontados com a entrega. Já os 15 % a 30 % são uma projeção, apresentada oralmente pela autoridade que constrói as linhas, sem que tenha sido citado qualquer conjunto de dados ou metodologia. A valorização em torno dos transportes é um efeito bem estudado em economia urbana, pelo que a direção não é contestada. O intervalo não é uma medição do Dubai, e tratá-lo como tal seria um erro.

Quem fizer contas a uma compra com base nesse intervalo está a apoiar-se na previsão de uma parte interessada.

O que está comprometido, e quando

Os 30 km da linha Azul chegam em 2029, daqui a três anos. Os 42 km da linha Dourada chegam em 2032, com o concurso ainda por lançar no final deste ano, o que significa que o risco de construção desta metade do programa ainda não foi avaliado por um empreiteiro.

Como enquadramento do sistema existente: o metro assegura 40 % das viagens em transporte público do Dubai e transportou perto de três mil milhões de passageiros desde a abertura, a 9 de setembro de 2009.

Por detrás de ambos está um terceiro projeto. O Airport Express, ligando Dubai International a Al Maktoum International, teria cerca de 55 km e cinco estações. Concorrem seis consórcios, e só o estudo de viabilidade deverá levar pelo menos um ano. É um estudo, não uma linha, e deve ser lido como tal.

Face aos nossos próprios números do Dubai

Segundo o nosso retrato de 17 de agosto, o nível médio de preços da cidade do Dubai é de 7 244 dólares por metro quadrado, com fiabilidade média. A rentabilidade bruta do arrendamento é de 5,53 % e, como os Emirados Árabes Unidos não cobram imposto sobre o rendimento das rendas habitacionais no caso normalizado de não residente que modelamos, a rentabilidade líquida é esses mesmos 5,53 %. Os custos de transação são de 6,5 %, dos mais baixos de toda a nossa cobertura, e a rentabilidade do arrendamento de curta duração é de 9,5 %.

Dois números merecem ficar ao lado da afirmação sobre a valorização. A nossa variação anual de preços para o Dubai era de mais 0,1 % tanto em dirhams como em dólares nesse retrato: um mercado que tinha parado. E a nossa pontuação de risco de bolha para o Dubai é 81, que cai na banda alta, o topo da nossa escala de quatro patamares.

Segurar as duas coisas ao mesmo tempo

Uma valorização projetada de 15 % a 30 % em torno de futuras estações convive com um nível de preços que a nossa última leitura registou como plano no ano, num mercado que a nossa própria pontuação de risco coloca no topo da escala. Não são contraditórios, mas estão em tensão, e essa tensão é o resumo honesto daquilo que um comprador tem à frente.

Mais duas ressalvas. O terreno ao lado de uma estação não é o mesmo ativo que o apartamento médio da cidade que o nosso nível de preços descreve, pelo que uma valorização de um não se transfere mecanicamente para o outro. E a mais próxima das duas linhas abre em 2029. Seja qual for o efeito, não é um acontecimento de 2026 nem de 2027.

Uma nota estrutural para o comprador estrangeiro: no Dubai a plena propriedade só está disponível em zonas designadas; fora delas, o que se adquire é um direito de arrendamento de longa duração. Este artigo é informação de mercado, não aconselhamento de investimento.

Sources: RTA via Khaleej Times https://www.khaleejtimes.com/business/property/new-dubai-metro-stations-to-lift-land-values-rta; Gulf News https://gulfnews.com/uae/dubai-airport-express-line-study-to-take-a-year-says-rta-here-is-how-property-value-can-go-up-1.500673926

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai