Lei do alojamento partilhado do Dubai entra em vigor a 26 de agosto: licenças, novo índice de rendas e multas até um milhão de dirhams

A Lei n.º 4 de 2026 do Dubai aplica-se a partir de 26 de agosto: licenças para alojamento partilhado, índice de rendas do DLD, proibição de subarrendamento e multas de 500 a 1.000.000 de dirhams.

A 26 de agosto de 2026, o Dubai começa a aplicar a Lei n.º (4) de 2026, que passa a exigir uma licença do Município do Dubai para qualquer modalidade de alojamento partilhado no emirado e prevê sanções que chegam a um milhão de dirhams em caso de reincidência. Os operadores já existentes têm um ano a contar dessa data — até 26 de agosto de 2027 — para conformar as suas unidades, e o Dubai Land Department vai publicar pela primeira vez um índice de rendas dedicado ao segmento. O alojamento partilhado é o degrau mais baixo da escada do arrendamento no Dubai: quartos e unidades divididas que acolhem uma fatia significativa da mão de obra e que, até agora, ficaram em larga medida fora da engrenagem de contratos registados que rege o resto do mercado.

O que exige o regime de licenças

O Município do Dubai emite as licenças, define padrões de ocupação por categoria de imóvel, determina onde o alojamento partilhado é sequer permitido e opera a plataforma digital unificada através da qual os pedidos são apresentados. As licenças são válidas por um ano e renováveis; o proprietário pode, em alternativa, requerer uma licença de dois anos. Só o proprietário ou uma empresa gestora autorizada pode arrendar uma unidade partilhada: o inquilino não pode subarrendar parte do espaço que lhe foi atribuído nem permitir que outra pessoa aí fixe residência permanente, o que elimina uma camada informal que, em partes do mercado, se interpunha entre proprietário e ocupante.

O Khaleej Times noticiou a 10 de agosto que são reconhecidas seis categorias de ocupantes: famílias, mulheres sozinhas, homens sozinhos, estudantes do sexo feminino, estudantes do sexo masculino e trabalhadores do setor público e privado. A renda é, por defeito, paga mensalmente e adiantada, embora as partes possam acordar outro calendário no contrato, e os encargos de eletricidade e água estão incluídos na renda salvo disposição escrita em contrário.

Uma referência de preço para um segmento que nunca a teve

Cabe ao Dubai Land Department construir e manter um indicador de rendas para o alojamento partilhado que reflita as especificações técnicas e de serviço de cada unidade. A par dele surge um Registo eletrónico de Alojamento Partilhado, ligado à plataforma de licenças do Município, mais um conjunto de modelos padronizados de contrato de arrendamento. O DLD já publica um índice de rendas para os contratos convencionais; o alojamento partilhado não tinha referência equivalente e as rendas eram fixadas informalmente entre as partes. A metodologia e a data de lançamento do novo índice não foram divulgadas.

Sanções e o perímetro da lei

A primeira infração acarreta uma multa entre 500 e 500.000 dirhams, que duplica em caso de repetição no prazo de doze meses, com um limite de um milhão de dirhams. A sanção financeira não esgota o quadro: as autoridades podem suspender a atividade, cancelar a licença, revogar o alvará comercial e emitir ordens de despejo. A lei abrange as áreas de desenvolvimento privado e as zonas francas e exclui expressamente as unidades destinadas a alojamento coletivo de trabalhadores, que continuam sujeitas ao seu próprio enquadramento.

O que muda para os proprietários

Os apartamentos do Dubai situam-se em cerca de 7.244 dólares por metro quadrado nos dados de mercado da Glopra, com uma rentabilidade bruta de arrendamento próxima de 5,53% e uma subida de preços de 6,1% nos últimos doze meses. Como os Emirados Árabes Unidos não cobram imposto sobre o rendimento das pessoas singulares em rendas, esse valor bruto está invulgarmente próximo daquilo que o proprietário efetivamente retém — e é exatamente por isso que um novo custo de conformidade pesa mais aqui do que num mercado onde a fiscalidade já retira um quarto ou um terço da renda. Pedidos de licença, obras de adaptação para cumprir normas de planeamento, incêndio, saúde e eletricidade, e o fim do subarrendamento pelo inquilino caem todos na mesma linha líquida.

O argumento em sentido contrário é o próprio registo. Uma unidade partilhada inscrita no registo do DLD, arrendada com contrato padronizado e a uma renda referenciada ao índice, é um ativo mais transparente e mais transmissível do que outra que opere fora do sistema — e, num segmento de arrendamento desta dimensão, é uma referência publicada que torna as rendas comparáveis. O primeiro teste real chega a 26 de agosto, e o segundo um ano depois, quando terminar o período de tolerância dos operadores existentes.

Sources: Dubai Media Office https://mediaoffice.ae/en/news/2026/march/11-03/mohammed-bin-rashid-issues-law-regulating-the-management; Khaleej Times https://www.khaleejtimes.com/uae/dubai-shared-housing-law-eligible-groups-monthly-rent; Gulf News https://gulfnews.com/uae/revealed-when-dubais-shared-housing-law-with-fines-of-up-to-dh1-million-takes-effect-1.500628576

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