Mercado imobiliário da Geórgia: entrada mais barata e 7,42% de rendimento
A Geórgia tem a entrada mais barata do conjunto de 15 países da Glopra: 1.925 USD/m², rendimento bruto de 7,42% e custos de transação de apenas 4,9% do preço.
Todos os números deste artigo saem do instantâneo próprio da Glopra Market Data v3, metodologia v3, com data de 23-07-2026. No nosso conjunto de quinze países, a Geórgia ocupa ao mesmo tempo o fundo da tabela de preços e o topo da tabela de rendimentos. A combinação é invulgar e traz uma ressalva sobre a qualidade dos dados, que fica para o fim.
Quanto custa o metro quadrado em Tbilisi?
A média da capital no nosso instantâneo é de 1.925 USD por metro quadrado. Dos quinze mercados que seguimos nestes artigos, só Marrocos é mais barato, com 1.351 USD; a Turquia fica logo abaixo da Geórgia, em 1.755 USD, e Portugal em 2.659 USD. Um apartamento de 60 m² ao preço médio de Tbilisi custa cerca de 115 mil USD.
Que diferenças esconde essa média?
Vake e Saburtalo transacionam bem acima do meio da cidade, Gldani e Isani abaixo, e Batumi, cidade costeira do mar Negro, segue o calendário turístico próprio em vez do ritmo da capital. Quem compra à distância, apenas com base na média nacional, corre o risco de pagar preço de bairro caro por localização periférica.
Porque subiram os preços 6,1% em dólares e 3,0% em laris?
Em doze meses, os preços em laris subiram 3,0% e em dólares 6,1%. Ambos os valores constam do mesmo instantâneo e a diferença resulta inteiramente do movimento do lari face ao dólar no período, verificável na série GEL/USD do exchange-rates.org. Se ganha em euros e pensa vender em moeda forte, o número relevante é 6,1%; se muda para Tbilisi e passa a receber em laris, 3,0% descreve melhor a sua realidade.
Que rendimento dá o arrendamento e quanto fica para o fisco?
O rendimento bruto é de 7,42%. A Turquia está em 7,32% e Marrocos em 7,31%, praticamente ao mesmo nível, enquanto Portugal fica em 4,29%. Por dólar investido, um apartamento em Tbilisi gera cerca de três quartos mais renda bruta do que um imóvel lisboeta.
Bruto é a palavra que carrega o peso da frase. Comissões de gestão, períodos vazios entre hóspedes, mobiliário substituído mais cedo do que o previsto e despesas de condomínio saem antes de o dinheiro chegar a si. Em impostos, quem cumpre os requisitos do regime simplificado georgiano paga 5% sobre as rendas; quem não cumpre fica sujeito ao regime geral, até 20%.
Quanto custa a transação em si?
Os custos totais de transação são de 4,9% do preço de compra, o valor mais baixo de todo o conjunto. Espanha está em 15,3% e Itália em 14%. No apartamento de 115 mil USD, isso significa perto de 5.600 USD de atrito na Geórgia contra cerca de 17.600 USD em Espanha, diferença que encurta bastante o prazo até uma revenda ficar equilibrada.
Há sinais de bolha na Geórgia?
A pontuação de bolha da Glopra para a Geórgia é de 36 em 100, banda moderada, longe dos 84 de Portugal. O rácio preço-rendimento de 12,1 pesa mais na leitura: face aos salários locais, a habitação é cara, e um mercado cujo comprador marginal vem de fora depende da continuidade desse apetite estrangeiro.
A nossa confiança nos dados georgianos é média. O Geostat publica preços residenciais trimestrais e o Global Property Guide compila preços pedidos por metro quadrado, mas o reporte ao nível da transação é mais fino do que nos mercados da União Europeia e as duas fontes nem sempre coincidem no nível.
Fontes
Geostat (Serviço Nacional de Estatística da Geórgia), preços residenciais do primeiro trimestre divulgados pelo Georgia Today — https://georgiatoday.ge/residential-real-estate-prices-rise-in-q1/
Global Property Guide, preços por metro quadrado na Geórgia — https://www.globalpropertyguide.com/asia/georgia/square-meter-prices
exchange-rates.org, histórico GEL/USD — https://www.exchange-rates.org/exchange-rate-history/gel-usd-2025-07-23
Glopra Market Data v3, instantâneo de 23-07-2026
Market data: Georgia