Residencial alemão sobe 1,9% no segundo trimestre enquanto os escritórios continuam a cair

O índice vdp mostra os preços residenciais alemães 1,9% acima do ano anterior no segundo trimestre de 2026, com os escritórios a recuar 1,2%.

Os preços da habitação na Alemanha subiram 1,9% em termos homólogos no segundo trimestre de 2026 e 0,3% face ao trimestre anterior, segundo o índice vdp divulgado a 10 de agosto. O índice global, que inclui o segmento comercial, conta outra história: mais 1,3% no ano, mas menos 0,1% no trimestre, puxado para baixo pelos escritórios, com menos 1,2% em termos anuais e menos 1,5% trimestrais. Quem diz que "os preços imobiliários alemães caíram no segundo trimestre" está a citar a metade comercial de um mercado que se partiu em dois.

A série do vdp é construída a partir de dados de transações fornecidos por mais de 700 instituições de crédito alemãs, o que a torna uma das primeiras leituras fiáveis do trimestre. O instituto federal de estatística só publicará o seu próprio índice de preços da habitação do segundo trimestre em setembro, pelo que ainda não existe verificação oficial.

Os apartamentos à frente, as moradias atrás

Dentro do residencial, os apartamentos em propriedade horizontal valorizaram 2,6% em termos homólogos e 0,5% no trimestre, o sub-segmento mais forte. As moradias unifamiliares ganharam 2,0% no ano e 0,4% no trimestre; os prédios multifamiliares de investimento, 1,6% e 0,3%. O retalho, a outra categoria comercial, perdeu 0,2% no ano e 0,7% no trimestre — uma queda mais suave do que a dos escritórios, mas ainda assim uma queda.

O padrão é consistente com um mercado em que a recuperação residencial iniciada depois da correção de 2022-23 avança a ritmos de um dígito baixo em vez de acelerar, e em que a reavaliação em baixa dos escritórios ainda não terminou.

As rendas mexem-se mais depressa do que os preços

As rendas de novos contratos em edifícios residenciais multifamiliares subiram 3,2% em termos homólogos, folgadamente acima do crescimento de 1,6% dos preços da mesma classe de ativos. As rendas de escritórios avançaram 2,7%, mesmo com a queda do valor de capital destes imóveis, e as do retalho 1,5%.

Essa distância entre o crescimento das rendas e o dos preços é o número que interessa a quem compra residencial alemão para gerar rendimento. O problema da Alemanha enquanto mercado de investimento nunca foi o risco, foi a rentabilidade. Os dados da Glopra colocam a média alemã em 3.650 dólares por metro quadrado, com uma rentabilidade bruta de arrendamento de 3,42%, uma das mais finas da nossa cobertura, e uma tributação efetiva de 24,35% sobre as rendas do senhorio não residente aproxima-a dos 2,6% líquidos. Quando as rendas crescem ao dobro do ritmo dos preços, esse rácio repara-se: devagar, mas na direção certa.

A nossa tendência de preços para a Alemanha, de 1,4% nos últimos doze meses, fica ligeiramente abaixo do valor residencial do vdp, o que é de esperar em dois índices com cabazes e datas de referência diferentes. A nossa pontuação de bolha para a Alemanha é 51, na banda moderada.

Sources: vdpResearch, Q2 2026 property price index (10 Aug 2026) https://www.vdpresearch.de/uneinheitliche-entwicklung-der-immobilienpreise/; Presseportal / vdp https://www.presseportal.de/pm/29608/6330014

Market data: Germany