Impostos imobiliários e custos de compra na Hungria: a taxa efetiva é de 13,5 %
Quase todos os guias citam 15 % sobre o arrendamento húngaro. A taxa efetiva é de 13,5 % e a operação custa 8,0 % do preço. De onde vêm ambos os números.
Sobre o arrendamento húngaro repete-se quase sempre a taxa de 15 %, mas não é essa a percentagem que o proprietário entrega ao fisco. O segundo número que decide uma operação é o custo de entrar e sair do mercado: o snapshot da Glopra de 30 de julho de 2026, metodologia v3, fixa-o em 8,0 % do preço de compra.
Porque é que a taxa efetiva sobre o arrendamento é de 13,5 % e não de 15 %?
Os 15 % são a taxa do imposto sobre o rendimento e estão corretamente citados. Falta o essencial: a dedução automática de 10 %. A autoridade tributária húngara NAV (nav.gov.hu) permite ao senhorio particular abater um décimo da renda bruta sem apresentar qualquer fatura, pelo que o imposto incide apenas sobre 90 %. Quinze por cento de noventa por cento correspondem a 13,5 % da renda bruta, o valor que a Glopra regista para a Hungria no snapshot de 30 de julho de 2026.
Não há escalões nem limiares: a taxa é idêntica em qualquer nível de renda e não muda para não residentes. Com contabilidade de custos efetivos, incluindo amortização e obras documentadas, a carga real pode descer para 8 % a 10 %. Quanto à contribuição social, o artigo 5.º, n.º 2, alínea h) da respetiva lei isenta expressamente os rendimentos prediais, e a antiga contribuição de saúde de 14 % foi eliminada a 1 de janeiro de 2018.
O que compõe os 8,0 % de custos da operação?
O imposto de transmissão domina: 4 % do valor de mercado até mil milhões de HUF, 2 % acima disso e um limite de 200 milhões de HUF, o que na prática significa 4 % para o comprador comum. O advogado é obrigatório, porque o contrato exige a sua assinatura, e cobra entre 0,5 % e 1,5 % do preço mais 27 % de IVA.
O IVA sobre o próprio imóvel só surge na construção nova: 27 % na taxa normal e 5 % nos apartamentos novos até 150 m² e moradias até 300 m², regime em vigor até 31 de dezembro de 2026, com transição até 2030 para projetos licenciados até ao final de 2026. O usado está isento. Também não existe imposto anual nacional sobre o imóvel: cada município decide, até um máximo legal próximo de 1.100 HUF/m², e muitos nada cobram.
Um rendimento bruto de 4,69 % justifica um rácio preço-rendimento de 12,8?
O rendimento é baixo e a explicação está ao lado. O mesmo snapshot da Glopra mostra preços em dólares 19,5 % acima dos de há doze meses, a maior subida do respetivo grupo de comparação, 77,3 % em cinco anos e 202,2 % em dez. O preço médio nacional é de 2.150 USD por metro quadrado e a pontuação de bolha da Glopra chega a 69 em 100, na banda elevada. Quem comprou ganhou com a valorização, não com a renda mensal.
Quanto se paga na venda do imóvel?
A mais-valia é tributada a 15 %, mas a parcela sujeita a imposto diminui com o tempo de detenção: 100 % no primeiro ano, depois 90 %, 60 % e 30 %, e zero a partir do quinto (nav.gov.hu). Numa série de dez anos com 202,2 % de valorização, esta regra pesa mais do que qualquer poupança em despesas correntes.
O passo seguinte é aritmético: renda bruta menos 13,5 %, menos os meses de desocupação previstos, comparados com os 8,0 % pagos à entrada.
Este texto tem fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento.
Fontes
Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV)
nav.gov.hu
Snapshot Glopra 2026-07-30, metodologia v3
glopra.com