Compra de imóvel por estrangeiros na Hungria: propriedade e processo de compra
Quem precisa de autorização para comprar na Hungria, quanto custa, como funcionam o sinal e o registo predial, e o que revelam os preços e a rentabilidade.
A pergunta que decide tudo numa compra húngara não é onde o comprador vive, mas que passaporte tem na mão. Essa distinção separa quem assina de imediato de quem espera semanas por um processo administrativo.
Quem compra sem precisar de autorização?
O Decreto Governamental 251/2014 rege a aquisição por estrangeiros de qualquer imóvel que não seja solo agrícola ou florestal. Os cidadãos da União Europeia, do EEE e da Suíça ficam de fora dessa exigência e compram em pé de igualdade com os húngaros. O mesmo vale para quem tem dupla nacionalidade húngara ou de outro Estado-Membro, para húngaros residentes no estrangeiro, para herdeiros e para refugiados.
Para esse grupo a barreira é de custo, não de burocracia. A Glopra calcula os encargos de transação do lado do comprador em 8,0 por cento do preço, somando imposto, advogado, registo e mediação (instantâneo Glopra, 23 de julho de 2026, metodologia v3).
Quanto custa a autorização e quanto tempo demora?
Os restantes compradores apresentam o pedido no serviço governamental do distrito onde o imóvel se situa; em Budapeste, o Budapest Főváros Kormányhivatala. De acordo com a informação publicada por esses serviços, a taxa administrativa é de 65 000 florins por imóvel e o prazo de decisão é de 45 dias. Junta-se cópia autenticada do passaporte, o contrato assinado, certidão de registo com menos de 21 dias e registo criminal. O pedido pode ser recusado quando a aquisição contrarie um interesse público ou municipal, embora a aprovação seja a regra nas compras residenciais.
Quem pretende vários imóveis constitui por vezes uma sociedade húngara, já que uma empresa registada na Hungria não é pessoa coletiva estrangeira para este efeito, em troca de contabilidade e obrigações fiscais próprias.
Por que motivo o terreno agrícola está vedado?
Terrenos de cultivo, floresta, vinha, hortas fechadas e a tanya, a quinta isolada típica do país, caem sob a Lei CXXII de 2013 e não sob o decreto de 2014. A propriedade fica reservada a nacionais húngaros e de outros Estados-Membros: um comprador de país terceiro não a pode adquirir. Mesmo o comprador europeu que não esteja inscrito como agricultor tem um limite de um hectare. Uma alteração de 2026 desbloqueou um ponto antigo: arrendar o terreno deixou de contar como cedência indevida do uso. Vale mais consultar a classificação registada do que o anúncio.
O que acontece entre a assinatura e o registo?
O contrato tem de ser escrito e contra-assinado por advogado húngaro, ou lavrado como escritura notarial; sem isso a conservatória não o aceita. Muitos negócios começam com um contrato-promessa garantido por um foglaló, o sinal previsto no Código Civil húngaro: se o comprador desiste, perde-o; se desiste o vendedor, devolve o dobro. Chamado előleg, o mesmo dinheiro não tem nenhum desses efeitos.
O advogado submete o pedido nos 30 dias seguintes ao contrato, e a submissão gera o széljegy, a anotação marginal que fixa a prioridade do direito. Desde 15 de janeiro de 2025 o procedimento corre ao abrigo da Lei C de 2021, através do sistema eletrónico E-ING. Antes de assinar, confirme hipotecas, usufrutos e penhoras na certidão e na planta cadastral e, em propriedade horizontal, peça o título constitutivo e as quotas de condomínio em atraso. O vendedor deve ainda entregar o certificado energético.
Onde está o custo real de entrar no mercado húngaro?
O imposto de transmissão é de 4 por cento do valor de mercado, 2 por cento na parte acima de mil milhões de florins, com um tecto de 200 milhões por imóvel, segundo a autoridade fiscal NAV. Quem vende uma habitação e compra outra dentro do prazo legal só paga sobre a diferença.
O preço é que aperta. O metro quadrado ronda os 2150 USD, a rentabilidade bruta do arrendamento é de 4,69 por cento e, em dólares, os preços subiram 202,2 por cento em dez anos e 77,3 por cento em cinco, com mais 19,5 por cento nos últimos doze meses (instantâneo Glopra, 23 de julho de 2026, metodologia v3). O rácio preço/rendimento chega a 12,8 e o nosso indicador de risco de bolha marca 69 pontos, já na faixa elevada. Quem arrenda deve contar com uma taxa efetiva de 13,5 por cento.
A autorização resolve-se em 45 dias e 65 000 florins; a conta da rentabilidade não se resolve tão depressa.
Este artigo tem caráter informativo geral e não constitui aconselhamento jurídico ou fiscal; as regras mudam, pelo que convém consultar um advogado ou consultor fiscal húngaro antes de assinar.
Fontes
Nemzeti Jogszabálytár, Decreto Governamental 251/2014 (X. 2.)
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1400251.kor
Kormányhivatalok, informação sobre a autorização de aquisição por estrangeiros
https://kormanyhivatalok.hu/sites/default/files/2025-05/tajekoztato_kulfoldiek-ingatlanszerzesi-eljarasa.pdf
Nemzeti Jogszabálytár, Lei CXXII de 2013
https://net.jogtar.hu/jogszabaly?docid=a1300122.tv
NAV, imposto de transmissão onerosa de bens
https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/adokulcsok_jarulekmertekek/illetekmertekek/visszterhes-vagyonatruhazasi-illetek
Base de dados de mercado Glopra, instantâneo de 23 de julho de 2026, metodologia v3
Sources: buybudapestapartments.com, global.ecovis.com, helpers.hu, globalcitizensolutions.com