Crédito à habitação na Hungria em máximos, vendas de casas paradas
Dados do MNB: em junho contrataram-se 282 mil milhões de forints em crédito à habitação e 10.164 contratos, com empréstimo médio de 27,3 milhões e vendas estagnadas.
Os bancos húngaros contrataram em junho de 2026 crédito à habitação no valor de 282,06 mil milhões de forints, distribuído por 10.164 contratos, segundo os números do banco central divulgados a 10 de agosto. Em moeda nacional trata-se de um recorde, e o número de contratos sobe 40,7 % face ao ano anterior. As transações não acompanharam: cerca de 9.862 casas mudaram de mãos em junho, contra 9.908 um ano antes, e o mês ficou 10,8 % abaixo da média do primeiro semestre de 2025. Entra mais dinheiro no mesmo número de compras.
O mecanismo cabe num único número: o empréstimo médio à habitação subiu para 27,3 milhões de forints, vindo de 19,7 milhões no primeiro semestre de 2025. Quem recorre ao programa bonificado Otthon Start financia, em média, 71,1 % do preço de compra.
O crédito barato acaba capitalizado no preço
É o efeito de segunda ordem clássico de um apoio que atua do lado do financiamento e não do lado da oferta. Uma taxa limitada a 3 % aumenta aquilo que uma família consegue pedir emprestado; se o parque habitacional não crescer ao mesmo ritmo, essa capacidade adicional de endividamento vai parar ao preço em vez de gerar mais negócios. A Hungria tem agora as duas metades do fenómeno em níveis de recorde: montantes de empréstimo quase 40 % mais altos num ano e número de transações estagnado.
A Duna House contabilizou 9.292 transações em julho em todo o país, menos 5,8 % do que em junho e menos 2,1 % do que em julho do ano passado — uma quebra sazonal e não uma rutura, mas também não a resposta em volume que um boom de crédito costuma provocar.
Painel e tijolo voltaram a divergir
Os dados por segmento publicados no mesmo dia são a leitura mais interessante. Os preços dos apartamentos em painel pré-fabricado — os blocos que dominam o segmento de entrada e o mercado de primeira habitação — atingiram o máximo em fevereiro de 2026 e caem há três meses consecutivos, situando-se em julho mais de 8 % abaixo desse pico. Os apartamentos de tijolo valorizaram ao longo do verão até um máximo anual nesse mesmo mês. A diferença entre os dois alargou-se de cerca de 11 % na primavera para cerca de 21 % em julho.
É no parque de painel que se concentram os compradores de primeira habitação apoiados e os pequenos investidores. Uma queda prolongada aí, enquanto o resto do mercado sobe, sugere que este grupo de compradores chegou ao limite do que consegue pagar.
Como isto encaixa nos números de doze meses
Os nossos dados para a Hungria mostram preços nacionais 12,3 % acima em forints e 19,5 % em dólares nos doze meses até ao nosso último apuramento, com uma média de 2.150 dólares por metro quadrado, uma rentabilidade bruta de arrendamento de 4,69 % e uma tributação efetiva de 13,5 % sobre rendas de não residentes. Budapeste apresenta 4.376 dólares por metro quadrado e 8,3 % de crescimento anual.
Estes valores e o «praticamente inalterado em termos homólogos, cerca de 1 % acima ao longo do verão» que a Duna House atribui ao agregado de Budapeste não são contraditórios, e nenhum corrige o outro. O nosso é um índice nacional baseado em transações, medido sobre doze meses completos; a Duna House reporta os movimentos dos meses mais recentes de uma única rede de mediação, concentrada na capital. Um mercado pode registar crescimento anual de dois dígitos e estar plano no trimestre mais recente — é assim que se apresenta uma desaceleração enquanto acontece. A nossa pontuação de bolha para a Hungria é 69, na faixa elevada.
Sources: Portfolio.hu (MNB data, 10 Aug 2026) https://www.portfolio.hu/bank/20260810/hogy-lehet-csucson-a-lakashitelek-felvetele-ha-a-lakaspiac-egyaltalan-nem-porog-855264; Portfolio.hu (Duna House panel/brick data, 10 Aug 2026) https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260810/harom-honapja-csokken-a-panelek-ara-helyreallt-a-teglalakasok-folenye-855256; Pénzcentrum https://www.penzcentrum.hu/otthon/20260810/kiderult-az-uj-magyar-hitelrekord-sotet-titka-erre-jobb-ha-minden-lakasvasarlo-felkeszul-2026-ban-1203684