Mercado imobiliário da Hungria em 2026: preços, rendimento e bolha
A Hungria custa 2 150 USD por metro quadrado e rende 4,69% brutos. Dados da Glopra sobre Budapeste, impostos, custos de compra e risco de bolha imobiliária.
Para quem investe a partir de Portugal, a Hungria oferece uma comparação direta e pouco confortável. O preço médio húngaro é de 2 150 USD por metro quadrado e o de Budapeste 4 376 USD, segundo o Glopra snapshot 2026-07-30, methodology v3. Mais interessante do que o preço, porém, é o indicador de bolha: 69 para a Hungria contra 84 para Portugal, o valor mais alto dos quinze mercados acompanhados.
Quanto custa o metro quadrado na Hungria?
A média nacional de 2 150 USD junta mercados muito distintos. Debrecen, Szeged e Győr assentam na procura industrial e universitária, o lago Balaton no dinheiro das segundas habitações, Budapeste em quase tudo o resto. O Instituto Nacional de Estatística húngaro (KSH) publica as séries em forints nas tabelas STADAT e no índice de preços da habitação, onde se vê que a subida não ficou confinada à capital. Quando um mediador lhe apresentar um preço médio, vale a pena perguntar de que média se trata: a diferença entre os dois valores é de mais de 2 200 USD por metro quadrado e altera por completo qualquer conta de rendimento.
Que rendimento dá o arrendamento em Budapeste?
O rendimento bruto em Budapeste é de 4,63%, ligeiramente abaixo dos 4,69% nacionais — o padrão habitual das capitais, em que os preços correm à frente das rendas. O alojamento de curta duração muda as contas: a Glopra aponta 10,4% de rendimento bruto, com 78% de ocupação e uma diária média de 80 USD. Esse valor pressupõe gestão ativa, licença e paciência para regras de bairro que têm vindo a apertar, num percurso regulatório que quem acompanhou Lisboa reconhece de imediato. O Global Property Guide coloca o arrendamento de longa duração numa banda semelhante, o que serve de verificação cruzada antes de alguém construir um modelo sobre os 10,4%.
Quanto pesam os impostos e os custos de transação?
O custo total de transação na Hungria é de 8,0% do preço de compra, somando imposto, advogado e comissão. Pela mesma metodologia, Espanha chega a 15,3% e a Geórgia fica-se por 4,9%. As rendas são tributadas a uma taxa única de 13,5%, contra 0% nos Emirados Árabes Unidos. Com 4,69% de rendimento bruto, os 8,0% de entrada exigem cerca de dois anos de rendas apenas para ficar em zero.
A Hungria está mais sobreaquecida do que Portugal?
Pelo indicador da Glopra, não. A Hungria pontua 69, classificado pelo modelo como "elevado", e Budapeste 64; Portugal pontua 84 e Marrocos, no extremo oposto, 16. O que aproxima os dois países é o preço face ao rendimento das famílias: 12,8 anos de rendimento médio húngaro para uma habitação média, depois de uma valorização de 202,2% em dez anos e de 77,3% em cinco. Em doze meses os preços subiram 19,5% em dólares e 12,3% em forints, e a diferença é cambial.
Onde é que a subida pode travar?
O banco central húngaro, citado pelo Portfolio em julho de 2026, registou a primeira descida de preços da habitação em três anos. A confiança dos dados sobre a Hungria é classificada como alta pela Glopra, o que significa que a leitura não assenta em estimativas — inclui o sinal de travagem.
Fontes
Instituto Nacional de Estatística da Hungria, STADAT lak0052 — https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0052.html
Instituto Nacional de Estatística da Hungria, índice de preços da habitação — https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0036.html
Banco central da Hungria (MNB) via Portfolio — https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260724/mnb-harom-eve-eloszor-estek-a-lakasarak-magyarorszagon-mutatjuk-a-legfrissebb-szamokat-851790
Global Property Guide, rendimentos de arrendamento na Hungria — https://www.globalpropertyguide.com/europe/hungary/rental-yields
Glopra Market Data v3 — https://glopra.com