Preços dos apartamentos em Miskolc saltam 30% e as cidades de província húngaras ultrapassam Budapeste
Os apartamentos usados em Miskolc valeram em média 596.000 forints por metro quadrado entre janeiro e julho de 2026, mais 30% num ano, à frente de Debrecen, Győr e da capital.
Os apartamentos usados em Miskolc transacionaram a uma média de 596.000 forints por metro quadrado entre janeiro e julho de 2026, cerca de 30% acima do mesmo período do ano anterior. É a valorização mais rápida entre as capitais de condado húngaras, segundo dados de transações da Duna House divulgados pelo Portfolio.hu a 27 de agosto — e aconteceu numa cidade que continua a figurar entre as mais baratas do país.
A recuperação, cidade a cidade
Miskolc não está sozinha. Kecskemét ficou nos cerca de 750.000 forints por metro quadrado, mais 24%. Szombathely chegou aos 720.000 forints, e tanto Szombathely como Zalaegerszeg registaram crescimentos entre 21% e 27%. Pécs ultrapassou os 820.000 forints, com uma subida de 15%, e Tatabánya somou 16%.
O padrão é suficientemente consistente para ser estrutural e não fortuito: quanto mais baixo o ponto de partida, mais rápida a subida em 2026. Os compradores afastados pelos preços dos bastiões regionais tradicionais foram redirecionados para o escalão imediatamente abaixo, e os menores volumes de transação dessas cidades amplificam as variações percentuais.
As cidades consolidadas cresceram a menos de metade desse ritmo
Debrecen e Győr, há muito os dois mercados provinciais mais caros, situaram-se entre 870.000 e 940.000 forints por metro quadrado, com crescimentos de cerca de 11%. Continuam a ser os líderes de preço fora de Budapeste, mas o seu prémio face a Miskolc comprimiu-se acentuadamente num único ano.
A velocidade de venda conta a mesma história de outro ângulo. Os imóveis de Miskolc demoraram, em média, pouco mais de 50 dias a vender, e os apartamentos de painel pré-fabricado saíram em cerca de 20 dias. Os vendedores fecharam a preços finais 2% a 3% abaixo do valor pedido — um desconto negligenciável, que indica concorrência genuína pelo produto disponível. Nas zonas rurais dos condados, pelo contrário, eram típicos descontos de cerca de 8%.
Como isto se lê face aos números nacionais
A Glopra regista a Hungria em 2.150 dólares por metro quadrado a nível nacional, com um crescimento anual de preços de 12,3% em forints. Como o forint se valorizou na mesma janela, o mesmo movimento equivale a 23,5% medido em dólares norte-americanos — uma diferença que os compradores estrangeiros devem ter presente, porque funciona nos dois sentidos.
Budapeste situa-se nos 4.376 dólares por metro quadrado, com 8,3% de crescimento anual e uma rentabilidade bruta de arrendamento de 4,63%, contra 4,69% a nível nacional. Pelos nossos dados, portanto, a capital cresce atualmente mais devagar do que o país no seu conjunto, e os dados regionais acima mostram onde se está a fazer a diferença.
A nossa pontuação de Risco de Bolha é 69 para a Hungria e 64 para Budapeste, ambas na faixa elevada. O imposto efetivo padronizado sobre rendimentos de arrendamento é de 13,5% e os custos de transação rondam os 8% — uma das combinações mais leves da Europa.
Um número de 30% pede duas cautelas. É medido a partir de uma base baixa, numa cidade com volume de transações modesto, pelo que um punhado de negócios atípicos pode deslocar a média. E os preços regionais húngaros convergiram e divergiram historicamente por ciclos, não em linha reta.
Sources: Portfolio.hu (Duna House transaction data), 27 Aug 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260827/30-ot-ugrottak-a-lakasarak-egy-eddig-olcsonak-szamito-magyar-nagyvarosban-858582