O ímpeto dos preços da habitação em Itália caiu para metade no segundo trimestre com a secagem das novas ordens de venda

Inquérito do Banco de Itália ao segundo trimestre de 2026: o saldo de preços recua de +12 para +7, as novas ordens de venda para -26 e as expectativas de renda sobem para +32.

Os mediadores imobiliários que reportaram subidas dos preços residenciais superaram os que reportaram descidas em apenas 7 pontos percentuais no segundo trimestre de 2026, contra 12 pontos no primeiro, segundo o inquérito trimestral do Banco de Itália ao mercado da habitação, divulgado a 12 de agosto. O abrandamento foi concentrado e não generalizado: no Noroeste o saldo desabou de +11 para +1, ao passo que o Nordeste se manteve em +13, o Centro em +11 e o Sul e Ilhas em +6.

Os vendedores ainda não capitularam no preço

O sinal habitual de um mercado que vira é o alargamento da distância entre o preço pedido e o preço de fecho. Não foi isso que o inquérito encontrou. O desconto médio acordado entre comprador e vendedor manteve-se nos 7% a nível nacional, variando entre 5% no Nordeste e 9% no Sul e Ilhas, e o tempo médio de venda ficou em cerca de cinco meses. Ambos os valores estão próximos dos melhores desde o início do inquérito. Os preços desaceleram porque se fecham menos negócios, não porque os proprietários estejam a cortar.

O lado da oferta contrai-se mais depressa do que a procura

O saldo dos mediadores que reportam novas ordens de venda ficou em -26, contra -15 nos contactos de compradores. O stock de ordens por vender nas carteiras das agências foi igualmente de -26. Por outras palavras, os proprietários estão a retirar-se do mercado de forma mais decidida do que os compradores — e é precisamente isso que mantém os descontos estreitos mesmo com os volumes a enfraquecer. Os mediadores reportaram transações ligeiramente abaixo do mesmo trimestre de 2025.

Não é o crédito que está a travar o mercado

As aquisições financiadas com crédito hipotecário representaram 63% das transações, uma descida marginal face aos 65% do primeiro trimestre, com um rácio médio entre empréstimo e valor de cerca de 78%. Apenas cerca de 18% das agências apontaram o acesso ao crédito como obstáculo ao fecho de negócios — perto da proporção mais baixa alguma vez registada na história do inquérito. Por uma vez, o constrangimento do mercado italiano está fora do canal do crédito.

As rendas são a metade que acelera

O saldo dos mediadores que esperam rendas mais altas chegou a +32 a nível nacional, e o Banco de Itália observou que o crescimento das rendas acelerou na maior parte do país, com o Noroeste como exceção. O arrendamento de curta duração é já uma parte relevante do negócio para 54% das agências, subindo para 65% no Centro e no Sul. Um mercado em que os volumes de venda caem enquanto as rendas sobem tende a empurrar mecanicamente para cima as rentabilidades brutas medidas, sem qualquer melhoria do ativo subjacente.

Onde está de facto o nível de preços

O retrato mais recente da Glopra para Itália, de 23 de julho de 2026, coloca a média nacional em 1.730 dólares por metro quadrado, com uma rentabilidade bruta de arrendamento de 7,23% — elevada para a Europa Ocidental e sobretudo reflexo de quão barato é o imobiliário italiano fora de Milão, Roma e do cinturão industrial do norte, mais do que de rendas invulgarmente fortes. A nossa pontuação de risco de bolha para Itália é de 48 em 100, na banda moderada, uma das leituras mais calmas da zona euro.

Os próprios mediadores estão cautelosamente menos sombrios quanto ao que aí vem: o saldo das perspetivas a dois anos melhorou para -10, vindo de -22, ainda que as expectativas para o trimestre em curso tenham permanecido negativas, em torno de -15.

Sources: Banca d'Italia https://www.bancaditalia.it/media/notizia/sondaggio-congiunturale-sul-mercato-delle-abitazioni-in-italia-2-trimestre-2026/; idealista.it https://www.idealista.it/news/immobiliare/residenziale/2026/08/14/428940-immobiliare-2026-prezzi-in-frenata-e-compravendite-deboli-nel-secondo-trimestre

Market data: Italy