Os compradores estrangeiros representaram 0,7 % das declarações de terrenos de grande dimensão no Japão no final de 2025
O ministério japonês dos Transportes registou 68 de 9 573 declarações de compra de terrenos de grande dimensão por estrangeiros no segundo semestre de 2025.
O Ministério das Terras, Infraestruturas, Transportes e Turismo do Japão publicou a 15 de setembro de 2026 o apuramento das aquisições de terrenos de grande dimensão por cidadãos e sociedades estrangeiras. Entre julho e dezembro de 2025 foram entregues 9 573 declarações ao abrigo da lei de planeamento do uso do solo nacional, abrangendo 23 845 hectares. Destas, 68 declarações, ou seja 0,7 %, partiram de pessoas singulares ou sociedades estrangeiras e corresponderam a 124 hectares, isto é 0,5 % da área declarada.
O que o número mede na realidade
O regime de declaração não é um registo de todas as compras feitas por um comprador estrangeiro. Só é acionado acima de um limiar de área: 2 000 metros quadrados ou mais dentro de uma zona de promoção da urbanização, 5 000 metros quadrados ou mais numa zona de planeamento urbano fora dela e 10 000 metros quadrados ou mais fora das zonas de planeamento. A compra de um apartamento nunca atinge estes limiares. O conjunto de dados descreve, portanto, parcelas grandes, e o anexo inclui a silvicultura entre os usos declarados, com duas declarações estrangeiras sobre 13 hectares. Nada diz, em contrapartida, sobre o mercado de condomínios, que é aquele em que a maioria dos compradores transfronteiriços entra de facto.
A repartição dentro destas 68 declarações merece leitura própria. Às pessoas singulares estrangeiras couberam 31 declarações e 76 hectares; às sociedades estrangeiras, 37 declarações e 48 hectares. Dentro deste total, 13 declarações sobre 16 hectares vieram de residentes permanentes ou residentes permanentes especiais, ou seja, de pessoas que vivem no Japão e não de compradores sediados no exterior.
A China lidera em número, o Reino Unido em área
O quadro por nacionalidade coloca a China com 28 declarações, 41,2 % do total estrangeiro, e 42 hectares, 33,8 % da área adquirida por estrangeiros. Hong Kong e os Estados Unidos seguem com sete declarações cada, sobre 13 e 11 hectares. O Paquistão registou quatro declarações e dois hectares; o Reino Unido e o Irão, três cada um.
A linha em que vale a pena parar é a do Reino Unido: três declarações, mas 19 hectares, 15,0 % da área adquirida por estrangeiros. É a segunda maior quota de área com o quinto maior número de declarações, ex aequo. A Austrália repete o mesmo padrão em ponto pequeno, com duas declarações e 13 hectares. O número e a área ordenam-se de forma diferente porque umas poucas parcelas grandes podem pesar mais do que muitas pequenas.
A quota está a subir a partir de uma base baixa
O ministério publicou ainda uma série de referência para períodos anteriores, construída sobre uma base estimada e não a partir da nacionalidade declarada. Coloca as declarações de partes estrangeiras em 51 casos em 2021 (0,3 %), 50 em 2022 (0,3 %), 64 em 2023 (0,3 %), 83 em 2024 (0,4 %) e 49 no primeiro semestre de 2025 (0,5 %). A área conta uma história mais irregular: os 896 hectares de 2021, 2,1 % do total, caíram para 160 hectares em 2022, isto é 0,3 %, e subiram depois para 442 hectares em 2024, ou seja 0,9 %. Como os números anteriores são estimados e os novos são declarados, as duas séries não devem ser lidas como uma única linha contínua.
O que significa para quem olha para o Japão
O Japão não impõe restrições de nacionalidade à propriedade imobiliária, e o título é de plena propriedade, incluindo o terreno sob o edifício. Segundo o nosso retrato de 7 de setembro, o nível nacional de preços é de 2 950 dólares por metro quadrado, uma estimativa derivada com fiabilidade média, com uma rentabilidade bruta do arrendamento de 4,34 % e uma rentabilidade líquida de 4,05 % após o imposto efetivo de 6,72 % que modelamos para um caso normalizado de não residente. Os custos de transação chegam a 10,9 %, a nossa pontuação de risco de bolha é 67, na banda elevada, e o rácio preço-rendimento é de 11,6. Em dez anos, a série de preços sobe 35,0 % em ienes mas desce 1,9 % em dólares, porque a moeda retirou o que o mercado deu.
Face aos 23 845 hectares declarados nesses mesmos seis meses, 124 hectares são pouco. A publicação conta menos como sinal de mercado do que como mudança de transparência: o ministério colocou um número ao lado de um debate que decorria há anos quase sem nenhum.
Sources: MLIT https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo02_hh_000001_00122.html