Os terrenos japoneses subiram pelo quinto ano e o avanço estreita-se fora de Tóquio e Osaca
O inquérito prefeitural japonês aos preços dos terrenos, divulgado a 15 de setembro de 2026, mostra a quinta subida seguida: 1,5% geral, 1,0% residencial, 2,9% comercial.
Os preços dos terrenos no Japão subiram pelo quinto ano consecutivo, segundo o inquérito prefeitural aos preços dos terrenos que o Ministério do Território, Infraestruturas, Transportes e Turismo divulgou a 15 de setembro de 2026. A média nacional de todos os usos ganhou 1,5%, o terreno residencial 1,0% e o terreno comercial 2,9%, medidos em 21 466 pontos de inquérito com data de avaliação de 1 de julho de 2026.
Uma nota de fontes que pertence ao início e não ao fim
O comunicado do ministério indica o sentido de cada série. Todos os usos, o residencial e o comercial subiram cada um pelo quinto ano seguido; o comercial alargou o avanço enquanto os outros dois mantiveram o ritmo do ano anterior. O que o texto do comunicado não contém é uma única percentagem. Os números deste artigo vêm do despacho da agência Jiji Press e de um segundo órgão japonês, ambos datados da divulgação, e coincidem em todos os valores que utilizamos.
Dizemo-lo de forma explícita em vez de os apresentar como texto ministerial. A diferença é a que separa um número que o leitor pode verificar de um número em que tem de acreditar.
O número nacional é sustentado por uma parte pequena do país
As três grandes áreas metropolitanas subiram 4,4%, face aos 4,3% de um ano antes. As áreas regionais no conjunto subiram 0,4%, a quarta subida consecutiva. A média nacional é de 1,5%.
As áreas metropolitanas avançam, portanto, a um ritmo cerca de onze vezes superior ao do resto do país. Uma média nacional de 1,5% é o que a aritmética produz quando uma parcela pequena e cara do solo se move a 4,4% e o restante, grande e barato, se move a 0,4%. O título traz um número nacional que muito pouca gente no país efetivamente viveu.
Onde o ímpeto está a virar
Nagoia subiu 1,9%, face a 2,1%. As quatro grandes cidades regionais de Sapporo, Sendai, Hiroxima e Fukuoka subiram 4,1%, face aos 5,3% de um ano antes, uma queda de 1,2 pontos percentuais num só ano. O texto do ministério confirma a forma por palavras: Tóquio e Osaca alargaram os seus avanços, Nagoia estreitou-os e as quatro cidades regionais também.
Assim, o título diz quinto ano de subidas e a composição diz Tóquio e Osaca a acelerar enquanto quase tudo o resto abranda. As duas frases descrevem a mesma divulgação.
Um inquérito de avaliação, não um índice de transações
Vale a pena ser exato quanto ao que foi medido. O inquérito avalia pontos fixos numa data fixa, no quadro japonês de planeamento nacional do uso do solo. Regista valor fundiário avaliado, não preço de habitação.
No Japão essa distância é invulgarmente grande. Boa parte do valor de um imóvel japonês antigo está no terreno, enquanto o edifício se deprecia segundo um calendário conhecido por compradores e financiadores. Terrenos a subir a par de preços de habitação estáveis ou em queda não são ali uma contradição, mas o arranjo habitual.
O que diz a nossa própria linha japonesa
A nossa linha do Japão, registada a 7 de setembro de 2026 e classificada com fiabilidade média, tem 2 950 dólares por metro quadrado a nível nacional. É derivada do inquérito da agência pública de financiamento à habitação junto dos mutuários do programa Flat 35, com base transacional e ponderada por segmentos por nós; essa ponderação é trabalho nosso, razão pela qual a linha surge como média e não alta. A rendibilidade bruta do arrendamento é de 4,34% e a líquida de 4,05% depois de uma carga fiscal efetiva de 6,72%, das mais baixas de toda a nossa cobertura, porque a renda japonesa de um não residente é tributada de forma progressiva com a dedução de base e não à taxa de retenção anunciada de 20,42%. Os custos de transação são de 10,9%, o Bubble Risk marca 67 na banda elevada e o rácio preço-rendimento é de 11,6.
Um par de números fecha o caso. Ao longo de dez anos, os preços residenciais japoneses estão 35,0% mais altos em ienes e 1,9% mais baixos em dólares. Um quinto ano seguido de subida dos terrenos não rendeu nada, numa década, a um comprador que conta em dólares. Nada disto é conselho sobre comprar ou investir.
Sources: MLIT https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo04_hh_000001_00084.html; Jiji Press https://www.nippon.com/ja/news/yjj2026091500627/; Tokyo Hodo Shimbun https://tokyonewsmedia.com/archives/27985