Devolutos em Metro Manila chegam a 24,9% e a procura desce para os apartamentos baratos

A Colliers coloca a taxa de devolutos no mercado secundário de apartamentos de Metro Manila em 24,9% no segundo trimestre, com cerca de 80.000 fogos por vender.

Um em cada quatro apartamentos do mercado secundário de Metro Manila esteve vazio no segundo trimestre de 2026. A Colliers Philippines colocou a taxa de devolutos em 24,9%, acima dos 24,7% do primeiro trimestre, e projeta um pico de 25,6% no final do ano. Na Bay Area — o bairro erguido sobre terrenos conquistados ao mar e construído em larga medida à volta de operadores de jogo offshore que entretanto partiram — a taxa aproxima-se dos 60%. Na região da capital permanecem cerca de 80.000 unidades por vender, das quais 32.600 estão concluídas e prontas a habitar.

Os promotores já pararam de construir

A resposta da oferta foi severa. Os promotores lançaram 1.200 unidades no segundo trimestre e 2.600 no conjunto do primeiro semestre de 2026, uma queda de 64% face ao mesmo período do ano anterior. É o mercado a funcionar como deve — a oferta nova é cortada enquanto o excedente existente escoa —, mas o excedente é grande o suficiente para que a aritmética se meça em anos e não em trimestres. A absorção líquida do segundo trimestre foi de 500 unidades, menos 60% do que no primeiro e a leitura mais fraca em cinco trimestres. A esse ritmo, só as 32.600 unidades concluídas por vender representam um período de escoamento prolongado.

A procura que resta desceu de gama

A mudança mais consequente nos dados da Colliers é de composição. Os segmentos económico e acessível responderam por 67% da absorção líquida do primeiro semestre, contra 33% um ano antes — a faixa acessível sozinha com 38% e a económica com 29%. São hoje os compradores entre 1,8 e 3,6 milhões de pesos que fazem o mercado. O financiamento explica grande parte disso: o fundo público de habitação Pag-IBIG oferece uma taxa promocional de 4,5% ao ano até ao final de 2026 e elevou o empréstimo máximo de 6 para 10 milhões de pesos, condições que chegam a compradores que a banca comercial não serve. Cerca de 9.300 unidades por vender e prontas a habitar estão precificadas entre 3,601 e 5 milhões de pesos, perto da faixa onde a procura se concentrou, mas acima dela.

Porque é que os números nacionais parecem mais calmos

Os dados de mercado da Glopra colocam as Filipinas numa média de 2.396 dólares por metro quadrado, com preços 4,5% acima dos de há um ano e uma rentabilidade bruta de arrendamento de 5,11%, no retrato de 23 de julho. Esse valor nacional e a taxa de devolutos da Colliers não se contradizem, porque medem coisas diferentes: a série nacional abrange todo o parque residencial do país, enquanto a Colliers reporta o mercado secundário de apartamentos de uma única área metropolitana — o segmento que absorveu a construção mais especulativa da última década. A pontuação de risco de bolha, de 42 em 100, situa-se na faixa moderada a nível nacional; o segmento de apartamentos de Metro Manila está claramente sob mais tensão do que isso sugere.

O estrangulamento a vigiar

O diretor de estudos da Colliers, Joey Roi Bondoc, defendeu que acelerar as licenças de venda é decisivo para a recuperação da habitação, apontando o circuito administrativo, e não a procura, como a verdadeira restrição nos segmentos que efetivamente vendem. É um diagnóstico invulgar num mercado com 80.000 unidades por vender, mas traduz um desencontro real: o inventário está em faixas de preço que os compradores abandonaram, ao passo que as casas agora procuradas precisam de novas autorizações para serem construídas. As rentabilidades brutas aqui citadas não incluem a taxa efetiva de 25% sobre rendas aplicada ao caso padronizado de um não residente.

Sources: Manila Bulletin (Colliers Philippines Q2 2026 briefing) https://mb.com.ph/2026/08/12/affordable-homes-buck-metro-manila-condo-glutcolliers

Market data: Philippines