Impostos imobiliários e custos de compra no Montenegro (2026)
No Montenegro a renda é tributada a 15% na lei e a 11,87% na prática. Eis o funcionamento da sobretaxa municipal e o que cabe nos 9,6% de custos de compra.
Há uma frase que circula em quase todos os textos sobre arrendamento no Montenegro e que está errada: a de que a sobretaxa municipal incide sobre a renda. Incide sobre o imposto. Daí que a taxa real seja de 11,87% da renda bruta, abaixo dos 15% anunciados e não acima.
A dedução automática de 30% sobre a renda
A base tributável não é a renda inteira. Antes de aplicar o imposto retira-se uma dedução fixa de 30% a título de despesas, os normirani troškovi, sem exigência de faturas, contabilidade ou prova de gasto efetivo. O imposto de 15% recai assim sobre 70% da renda bruta, o que corresponde a 10,50%.
Para quem detém um ou dois imóveis, o forfait costuma ser mais vantajoso do que os custos reais, pelo que a declaração de despesas efetivas raramente compensa. Os resumos fiscais da PwC descrevem o mesmo regime.
Como a sobretaxa transforma 10,50% em 11,87%
O prirez é cobrado pelo município sobre o imposto já apurado. Com a sobretaxa habitual de 13%, a conta faz-se assim: 10,50% acrescidos de 13% desses mesmos 10,50%, chegando a 11,87% da renda bruta. É o valor registado pela Glopra para o Montenegro no levantamento de 2026-07-23, elaborado segundo a metodologia v3, e a mesma sequência consta do portal da autoridade tributária, eporezi.me .
A taxa varia com o município e não com o rendimento. A Glopra situa o intervalo nacional entre 10,5% e 12,08%: Budva cobra 10% de prirez e fica em 11,55%, enquanto Podgorica e Cetinje cobram 15% e sobem para 12,08%. Um estúdio que rende seis mil euros por ano e uma moradia que rende sessenta mil pagam a mesma percentagem.
O que a escritura acrescenta ao preço
O custo total de transação situa-se em 9,6% do preço de compra, segundo a Glopra. A parcela mais pesada é o imposto progressivo de transmissão sobre imóveis usados, a que se juntam a autenticação notarial, o registo cadastral, a revisão jurídica independente e a comissão de mediação quando cabe ao comprador.
Com um preço médio nacional de 2 785 USD por metro quadrado, um apartamento de 70 m² custa cerca de 195 000 USD e arrasta aproximadamente 18 700 USD de encargos. É dinheiro a pronto, não financiável e não recuperável na revenda.
Rentabilidade de 4,84% num mercado que subiu 154,1%
A rentabilidade bruta do arrendamento é de 4,84%. Retirado o imposto efetivo de 11,87%, sobram pouco mais de 4,2%, ainda antes de condomínio, gestão, períodos sem inquilino e imposto municipal anual sobre o imóvel.
As rendas ficaram para trás dos preços. Em dólares, o imobiliário montenegrino valorizou 101,4% em cinco anos e 154,1% em dez, com mais 9,8% nos últimos doze meses, e o rácio entre preço e rendimento chegou a 13,0. A Glopra classifica o risco de bolha como elevado, com pontuação de 76, considerando simultaneamente alta a fiabilidade dos dados do país, pelo que o aviso não resulta de informação escassa.
As regras fiscais e as sobretaxas municipais mudam; este texto é informação geral e não constitui aconselhamento fiscal, devendo a situação concreta ser confirmada com um consultor montenegrino antes da assinatura.
Fontes
Glopra
Resumos fiscais da PwC
Market data: Montenegro