Mercado imobiliário do Montenegro 2026: preços duplicaram em cinco anos

O preço médio no Montenegro é de 2 785 USD/m², o rendimento bruto de 4,84 % e o índice de bolha da Glopra de 76. É o que mostra o nosso apuramento próprio.

O Montenegro costuma ser apresentado como a parte barata do Adriático. O apuramento próprio da Glopra, com data de 23-07-2026 e calculado pela metodologia v3, não sustenta essa ideia: a média nacional situa-se nos 2 785 USD por metro quadrado, acima dos 2 659 USD de Portugal. Aos compradores portugueses, os números do Montenegro parecem familiares até chegarem a esta comparação.

Quanto custa o metro quadrado no Montenegro?

A média nacional junta apartamentos de Podgorica e imóveis em primeira linha de costa, pelo que nenhum anúncio concreto lhe corresponderá. Serve sobretudo para posicionar o mercado: no mesmo apuramento, Chipre fica nos 2 690 USD e a Grécia nos 2 848 USD. O Montenegro instala-se entre dois mercados muito maiores e com muito mais liquidez, apesar de ser uma fração da dimensão de qualquer um deles. A nossa classificação de confiança dos dados para o país é alta, ou seja, a cobertura sustenta o próprio nível de preço e não apenas o sentido da variação.

Nos últimos doze meses os preços subiram 9,8 % em dólares e 13,0 % em moeda local. O Monstat, o instituto de estatística do Montenegro, comunicou uma subida homóloga de 13 % nos preços da habitação no primeiro trimestre, divulgada através da SeeNews.

À leitura de preço convém somar a dimensão do mercado. O Montenegro regista muito menos transações por ano do que qualquer um dos dois termos de comparação, e num mercado estreito um punhado de vendas caras desloca a média sem dificuldade. A mesma estreiteza volta a pesar na revenda, quando é preciso encontrar comprador.

Que rendimento oferece o arrendamento?

O rendimento bruto é de 4,84 %, perto dos 4,88 % de Chipre e acima dos 4,38 % da Grécia. Numa leitura simples de rendimento, o Montenegro não se distingue nem pela positiva nem pela negativa. A questão está no que sobra depois dos encargos.

Quanto pesam os impostos e os custos de transação?

A tributação do rendimento predial dá, nos nossos cálculos, cerca de 11,87 % em taxa efetiva, num intervalo de 10,5 % a 12,08 % consoante a forma de detenção. Os custos totais de transação representam 9,6 % do preço de compra. Quase um décimo do capital fica pelo caminho antes de entrar o primeiro inquilino e, a 4,84 % brutos, são precisos cerca de dois anos de renda só para recuperar essa despesa. Os dados de rendimento do Global Property Guide para o Montenegro apontam para um intervalo comparável.

Porque é que o índice de bolha da Glopra está nos 76 pontos?

A banda chama-se "elevada" e o principal motor é a distância entre preços e rendimentos locais: o rácio preço-rendimento é de 13,0, treze anos de rendimento médio nacional integral para comprar uma habitação média sem financiamento. Junte-lhe uma valorização de 101,4 % em dólares em cinco anos, e de 154,1 % em dez, e percebe-se que dois terços de toda a década se concentraram na sua segunda metade.

Chipre pontua 41 pela mesma metodologia e Portugal 84, o único mercado deste conjunto acima do Montenegro. O Montenegro é país candidato à União Europeia, argumento presente em quase todo o material de venda; trate-o como pano de fundo e não como variável de cálculo. E se comprar na costa, pergunte o que acontece fora da época alta, porque um rendimento anual esconde precisamente esse intervalo.

Fontes

Monstat (instituto de estatística do Montenegro), preços da habitação no primeiro trimestre, divulgados pela SeeNews: https://seenews.com/news/prices-of-dwellings-in-montenegro-rise-13-percent-yy-in-q1-1295027

Global Property Guide, rendimentos de arrendamento no Montenegro: https://www.globalpropertyguide.com/europe/montenegro/rental-yields

Glopra Market Data v3, apuramento próprio de 23-07-2026. Valores em USD salvo indicação em contrário.

Market data: Montenegro