O orçamento neerlandês baixa para 7 % o imposto de transmissão dos investidores a partir de 2027

Os Países Baixos propõem baixar de 8 % para 7 % em 2027 o imposto de transmissão para os compradores que não vão habitar o imóvel.

O Governo neerlandês publicou o seu pacote fiscal para 2027 a 15 de setembro de 2026, às 15:35. Lá dentro está uma medida que altera as contas de quem compra habitação neerlandesa como investimento: o imposto de transmissão, o overdrachtsbelasting, desce de 8 % para 7 % em 2027 para os compradores que não vão habitar o imóvel. O comunicado di-lo sem rodeios: «het tarief voor de overdrachtsbelasting voor niet-bewoners van 8% naar 7% in 2027».

O critério é a habitação própria, não a nacionalidade

A redação conta, e lê-se mal com facilidade. A taxa depende de o comprador ir ou não viver no imóvel, e não da sua origem nem da sua residência fiscal. Um não residente que compre um apartamento para arrendamento paga, portanto, os mesmos 7 % que um investidor neerlandês que compre o apartamento igual no piso de baixo. A medida não inclui qualquer sobretaxa dirigida a compradores estrangeiros, e o comunicado não volta a enunciar a taxa aplicável a quem compra para habitar.

É, além disso, uma proposta e não direito em vigor. O pacote fiscal ainda tem de passar pelas duas câmaras do Parlamento, e vinculará o texto que ambas aprovarem.

As cooperativas de habitação recebem duas medidas próprias

O mesmo pacote traz duas alterações para o arrendamento social. A partir de 2027, as cooperativas de habitação ficam isentas do imposto de transmissão quando transferem habitação de arrendamento social para outras cooperativas, o que retira um custo fiscal às reorganizações de carteira dentro do setor. E a partir de 2029 o Governo tenciona eliminar para elas a limitação genérica à dedução de juros, com o objetivo declarado de alargar a sua capacidade de investimento para que construam mais habitação de arrendamento social.

Ambas as medidas apontam no mesmo sentido da descida da taxa: reduzem o atrito das transações em vez de subsidiarem o preço.

Quanto vale realmente um ponto percentual

Numa compra para arrendamento de 500 000 euros, a diferença entre 8 % e 7 % é de 5 000 euros. Trata-se da nossa própria aritmética sobre as taxas anunciadas, não de um valor do comunicado. Face à nossa estimativa de custos de transação para os Países Baixos, 11,5 % do preço de compra, a descida retira cerca de um duodécimo do custo total de entrada. Encurta o retorno de uma aquisição; não altera o rendimento que o imóvel gera.

Esta distinção é invulgarmente nítida no caso neerlandês. Os Países Baixos não tributam a renda efetivamente recebida de habitação detida a título privado como fazem a maioria dos mercados europeus. Tributam um rendimento presumido do património no regime box 3, e o nosso modelo aplica a taxa de 36 %, o que coloca a rentabilidade líquida em 3,82 % para uma bruta de 5,97 %. Como o encargo está preso ao valor do ativo e não ao seu rendimento, uma renda mais alta não aumenta o imposto e um mês devoluto não o reduz. A descida do imposto de transmissão incide sobre o custo de entrada; o encargo recorrente fica onde estava.

O mercado em que a descida aterra

Segundo o nosso retrato de 7 de setembro, o nível nacional de preços neerlandês é de 4 900 dólares por metro quadrado, derivado de dados de transação do instituto nacional de estatística e com fiabilidade elevada. Os preços registaram uma subida homóloga de 3,9 % em euros e de 3,7 % em dólares. A nossa pontuação de risco de bolha é 65, na banda elevada, e o rácio preço-rendimento é de 7,5, moderado à escala da nossa cobertura europeia. O título é de plena propriedade, embora em algumas zonas do país o terreno sob o edifício esteja sujeito a um direito de superfície de longa duração, o erfpacht, que um comprador deve verificar antes de assinar o que quer que seja.

Isto não é aconselhamento fiscal, e o tratamento de uma compra concreta depende de factos que o comunicado não aborda.

Sources: Government of the Netherlands https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2026/09/15/belastingplan-2027-voorstellen-voor-beter-werkend-belastingstelsel-en-gezonde-overheidsfinancien

Market data: Netherlands