Chiang Mai fica com 11 353 casas não vendidas enquanto Chiang Rai precisa de 96 meses para escoar

O stock de habitação não vendida do norte da Tailândia continua a crescer: Chiang Mai tem 11 353 unidades e Chiang Rai precisa de 96 meses para absorver o que já está construído.

O centro tailandês de informação imobiliária publicou a 25 de setembro de 2026 o seu inquérito ao mercado residencial do norte relativo ao primeiro semestre de 2026, que abrange Chiang Mai, Lamphun, Chiang Rai, Phitsanulok e Nakhon Sawan. Em Chiang Mai, o maior mercado da região, estavam 12 715 unidades à venda no valor de 60 091 milhões de bahts, mais 12,7% em unidades e mais 16,3% em valor do que um ano antes, e 11 353 dessas unidades continuavam não vendidas, 12,0% mais do que doze meses antes.

A leitura do próprio centro é que a região está a entrar numa fase de reequilíbrio e a deslocar-se da expansão para transformar o stock existente em dinheiro. Os lançamentos de novos projetos nas cinco províncias recuaram cerca de 9%.

A aritmética da absorção varia quase quatro vezes

A forma mais limpa de comparar estes cinco mercados é o tempo de que cada um precisa para vender o que já construiu. Chiang Mai absorve 1,8% do seu stock por mês, o que dá cerca de 50 meses, e a desagregação interna é instrutiva: os apartamentos em condomínio escoam em 39 meses e as casas de baixa altura em 55. Lamphun é o mais rápido, com 3,1% por mês e 26 meses, sobre uma base bem menor de 979 unidades à venda por 2 550 milhões de bahts, das quais 795 não vendidas.

No outro extremo, Chiang Rai absorve 1,0% por mês e precisa de 96 meses, ou seja oito anos, para escoar 2 843 unidades não vendidas de entre 3 020 à venda por 11 772 milhões de bahts. Nakhon Sawan situa-se em 1,3% por mês e 69 meses, com 1 239 não vendidas de entre 1 347 à venda por 6 858 milhões de bahts.

Em duas províncias os promotores já pararam

A resposta da oferta é visível e de uma crueza invulgar. Em Nakhon Sawan não foi lançado um único projeto novo no semestre, o stock total à venda caiu 22,6% e as novas vendas afundaram 77,0%. Lamphun cortou a oferta nova em 73,0% e o seu stock à venda recuou 17,7%, e é assim que se constrói um período de absorção de 26 meses. Chiang Rai acrescentou apenas 68 unidades novas, 43,3% menos do que um ano antes.

Phitsanulok é o exemplo mais nítido do mesmo mecanismo. A oferta nova caiu lá 91,4% enquanto as novas vendas subiram 61,4%, e o período de absorção encurtou de 119 meses para 78. Nada nessa melhoria vem apenas de procura mais forte. Vem de os promotores terem parado.

O que deixámos de fora de propósito

Um bloco de números deste comunicado não está neste artigo. O texto traz um valor de novas vendas de 5 790 milhões de bahts com variações percentuais associadas, e duas leituras separadas do documento não coincidiram sobre se pertencem a Chiang Mai sozinha ou às cinco províncias em conjunto. Um número cujo nível geográfico é incerto vale menos do que número nenhum, porque um valor provincial apresentado como regional falseia em silêncio o tamanho do mercado. Fica fora até o nível estar resolvido.

Como isto encaixa nos nossos próprios números de Chiang Mai

Segundo os dados da Glopra, um apartamento de um quarto em condomínio em Chiang Mai pede 2 523 950 bahts, ou seja 76 333 USD, contra uma renda pedida de 14 524 bahts por mês, ou seja 439,26 USD. Ambos vêm do mesmo portal, da mesma cidade e do mesmo segmento de apartamentos de um quarto, o que torna o quociente utilizável, e dá um rendimento bruto de cerca de 6,9% antes de custos. Classificamos essa linha com fiabilidade baixa, e a razão conta aqui: ambos os lados são agregados de anúncios ativos de um portal imobiliário e não registos de transações, e um anúncio mostra o que os vendedores esperam, não o que os compradores pagaram.

Lidas em conjunto, as duas fontes fazem com que o rendimento deixe de parecer uma boa notícia por si só. Um mercado com 39 meses de stock de apartamentos não vendidos não é um mercado onde as rendas pedidas estejam a ser empurradas para cima. Um rendimento pedido de 6,9% nesse contexto reflete muito mais provavelmente preços que deixaram de subir do que rendas que estão a disparar, e o aumento de 12,0% nas unidades não vendidas de Chiang Mai aponta no mesmo sentido.

Para o país no seu conjunto publicamos um preço por unidade de 77 534,50 USD, construído com os dados nacionais de transmissão de propriedade desse mesmo centro para o primeiro semestre de 2026, que registaram 167 665 unidades e 429 839 milhões de bahts de valor transmitido. Não publicamos uma renda nacional tailandesa, pelo que não há rendimento nacional. Os preços residenciais tailandeses mexeram 1,26% em doze meses em bahts e menos 2,9% medidos em dólares, 12,0% em cinco anos e 29,1% em dez, e pontuamos o país em 62 de risco de bolha, na banda elevada. A linha de Chiang Mai é uma linha urbana e a linha tailandesa é uma linha nacional, dois níveis geográficos distintos que não podem ser ordenados um contra o outro.

Para um comprador estrangeiro a questão da propriedade vem primeiro

Antes de esta aritmética significar algo, um não residente na Tailândia pode ser proprietário pleno de um apartamento em condomínio, mas apenas dentro de uma quota estrangeira de 49% por edifício, e não pode ser proprietário de terreno. Os custos de compra chegam a 7,5% do preço e o rendimento de arrendamento suporta uma taxa efetiva de 3,37% no nosso caso padronizado de não residente, dentro de um intervalo de 0,86% a 15%. Um período de absorção de oito anos em Chiang Rai e uma quota de 49% por edifício em Chiang Mai são dois tipos diferentes de restrição, e só um deles aparece num cálculo de rendimento.

Sources: Real Estate Information Center (REIC), Government Housing Bank of Thailand, press release No. 294 on the northern region residential market in the first half of 2026, 25 September 2026 https://www.reic.or.th/Activities/PressRelease/294; Real Estate Information Center (REIC), northern housing market first half 2026 press release PDF https://www.reic.or.th/Upload/2026-09-25-reic-press-release-northern-housing-market-h1_365_1790333283_13363.pdf

Market data: Thailand · Phuket · Chiang Mai · Pattaya