Comprar imóvel em Espanha sendo estrangeiro: os seus direitos e o processo de compra
Os estrangeiros gozam de direitos em larga medida sem restrições para deter imóveis em Espanha. Eis um guia claro dos passos legais, do número NIE à escritura perante notário e ao Registo Predial.
A Espanha acolhe há muito compradores internacionais, e a boa notícia é que a propriedade de imóveis por estrangeiros é, em regra, livre. Quer venha de dentro da UE, quer de fora, pode comprar um apartamento na Costa del Sol, uma moradia geminada em Valência ou uma quinta rural (finca) nas mesmas condições jurídicas que um cidadão espanhol. Dito isto, o processo recompensa a preparação, e algumas alterações regulamentares recentes merecem a sua atenção.
Os seus direitos enquanto comprador estrangeiro
Não existem restrições gerais à detenção de imóveis por estrangeiros em Espanha, e a propriedade em si não confere qualquer direito automático de residência. Há duas novidades a assinalar. Primeiro: o Golden Visa espanhol (residência mediante um investimento imobiliário de 500 000 euros) terminou a 3 de abril de 2025, pelo que comprar um imóvel já não abre uma via para a residência. Segundo: em janeiro de 2025, o Governo apresentou uma proposta de um imposto de até 100 % sobre habitações adquiridas por compradores não residentes de fora da UE; em meados de 2026 continua a ser uma proposta e não uma lei. As compras por não residentes prosseguem normalmente, mas o rumo da política merece atenção.
O NIE: o seu primeiro passo
Antes de poder comprar, precisa de um NIE (Número de Identidad de Extranjero), o número de identificação fiscal para estrangeiros. É indispensável para assinar contratos, abrir uma conta bancária e pagar impostos. Pode solicitá-lo num consulado espanhol no estrangeiro ou numa esquadra de polícia em Espanha.
A reserva e o contrato de arras
Uma vez encontrado o imóvel, um acordo de reserva costuma retirá-lo do mercado mediante uma pequena quantia. O documento-chave é o contrato de arras (contrato de arras), um acordo privado de sinal, normalmente de 10 % do preço. Na modalidade penitencial habitual, se o comprador desistir perde o sinal; se o vendedor desistir, devolve-o em dobro.
A devida diligência antes de se comprometer
Verificações rigorosas protegem-no. O seu advogado obtém uma nota simple no Registo Predial para confirmar a titularidade e eventuais ónus, hipotecas ou penhoras. Verifica também se o imóvel está livre de dívidas de despesas de condomínio e se todas as licenças de construção e de utilização estão em ordem.
A escritura e o Registo Predial
A compra e venda conclui-se perante notário (notario), que redige e dá fé da escritura pública. Paga o valor em falta, recebe as chaves e liquida os impostos de transmissão. Por fim, a escritura é inscrita no Registro de la Propiedad (Registo Predial), conferindo à sua titularidade plena proteção jurídica perante terceiros.
Este artigo destina-se apenas a informação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento. Consulte sempre um profissional local qualificado antes de agir.
Sources: idealista.com, fortune.com, registradores.org, imidaily.com, globalcitizensolutions.com