Faltam 740.000 casas em Espanha e são precisas 230.000 por ano para recuperar
Espanha acumula desde 2021 um défice de 740.000 casas e só o resolve em oito anos, com mais de 230.000 conclusões anuais, conclui a OBS Business School.
Espanha acumulou desde 2021 um défice de 740.000 casas e não o vai fechar antes de oito anos — e mesmo assim apenas a um ritmo de construção que o país nunca sustentou. É esta a conclusão central do relatório do mercado imobiliário de 2026, escrito por Carlos Balado García para a OBS Business School e enviado à imprensa espanhola a 25 de agosto: absorver o atraso exige mais de 230.000 casas concluídas por ano, 128% acima do ritmo de 2024.
A aritmética é simples e implacável
Desde 2021 formaram-se em Espanha 1,207 milhões de novos agregados familiares e concluíram-se 474.000 casas. A diferença é o défice, e engorda em cada ano em que as duas linhas não se encontram. O país constrói atualmente cerca de 2,7 casas por 1.000 habitantes. O efeito nos preços já está à vista: a média nacional está em 2.429 euros por metro quadrado, 36,5% acima do pico de 2007 que antecedeu o último colapso. A amplitude interna é enorme — San Sebastián é a capital de província mais cara, com 6.154 euros por metro quadrado, Zamora a mais barata, com 1.372, e a região de Madrid tem uma média de 4.407.
Onde a escassez realmente se sente
O argumento de Balado é que nem a escassez nem a construção estão distribuídas de forma uniforme: constrói-se, nas suas palavras, onde menos falta faz e trava-se onde mais é precisa. Os números de acessibilidade dizem onde fica esse "mais precisa". Um agregado espanhol compromete hoje 44% do rendimento com as prestações do primeiro ano do crédito à habitação, contra os 35% convencionalmente tidos como teto sustentável. Nas Baleares a fatia chega a 56,8%; na Extremadura fica-se pelos 24,7%. O arrendamento está ainda mais apertado. O número de casas disponíveis para arrendar caiu 14.000 num ano e cada anúncio recebe em média 141 contactos, contra 112 em 2025 e cerca de 15 num mercado equilibrado. O relatório espera que as rendas continuem a subir cerca de 10% ao ano.
O capital chega mais depressa do que as casas
Do lado do investimento não há qualquer problema de oferta. O investimento imobiliário em Espanha atingiu 6,3 mil milhões de euros no primeiro trimestre de 2026, mais 93% do que no mesmo trimestre de 2025, o que por essa medida faz de Espanha o mercado mais atrativo da Europa. O Plano Estatal de Habitação para 2026-2030 mobiliza 7 mil milhões de euros contra um défice cuja absorção exige 230.000 unidades por ano. Dinheiro a entrar a esta velocidade num parque habitacional fixo é precisamente o que produz os números de preços e rendas acima.
O que as rendibilidades dizem aos investidores
O retrato de Espanha da Glopra mostra o mesmo mecanismo pelo lado do retorno: uma rendibilidade bruta de arrendamento de 5,45% a nível nacional, com preços 12,8% mais altos do que há um ano, e Barcelona nos 7,4% brutos. Rendibilidades que aguentam enquanto os valores de capital sobem a dois dígitos significam rendas a crescer pelo menos tão depressa como os preços — é este o aspeto da escassez na folha de cálculo de um investidor e é isto que produz um mercado com 141 contactos por anúncio de arrendamento. O risco desta montagem é simétrico e vale a pena dizê-lo: uma resposta da oferta suficientemente grande para corrigir um défice de 740.000 casas comprimiria, por construção, o crescimento de rendas que hoje sustenta essas rendibilidades. O horizonte de oito anos da OBS é uma afirmação sobre a improbabilidade de isso acontecer depressa.
Sources: OBS Business School, Informe Mercado Inmobiliario 2026 (Carlos Balado García) https://www.obsbusiness.school/blog/informe-obs-mercado-inmobiliario-muy-lejos-de-la-estabilidad; idealista/news, 25 Aug 2026 https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2026/08/25/911148-el-deficit-de-vivienda-no-se-corregira-hasta-dentro-de-ocho-anos-y-solo-con-un