A Suíça rejeita a iniciativa sobre preços das rendas e propõe uma renda estatística de comparação

O Conselho Federal suíço responderá à iniciativa sobre rendas com uma contraproposta que fixa a renda inicial a partir de uma referência estatística e depois a indexa.

O Conselho Federal da Suíça comunicou a 25 de setembro de 2026 que rejeita a iniciativa popular sobre os preços das rendas e que lhe responderá com uma contraproposta indireta assente em dois mecanismos: uma renda estatística de comparação para fixar o valor no início do arrendamento e uma indexação da renda enquanto o arrendamento estiver a correr. A iniciativa, entregue a 23 de junho de 2026, inscreveria a definição de renda abusiva na constituição federal e obrigaria as autoridades a verificar as rendas de forma automática e em intervalos regulares.

O argumento do governo é processual e não ideológico. Uma referência acompanhada de um índice, sustenta, dá regras claras, transparentes e possíveis de seguir, e torna dispensáveis as verificações oficiais automáticas de rendas que a iniciativa exige.

O que mudaria realmente para um senhorio

Hoje, o inquilino suíço que suspeita de uma renda excessiva tem de a contestar, e a discussão corre sobre os custos do senhorio e a taxa de juro de referência. A contraproposta desloca o ponto de partida do litígio para a estatística. A renda admissível no início do arrendamento seria lida num valor de comparação e, a partir daí, seguiria um índice em vez de um novo cálculo.

O único limiar quantificado no anúncio diz respeito ao rendimento líquido admissível, ligado ao facto de a taxa de juro de referência ultrapassar 2 por cento.

Nada está fechado. O governo pretende alterar o regulamento sobre o arrendamento de locais de habitação e comerciais até abril de 2027, abrir uma consulta pública no primeiro semestre de 2027 e enviar a sua mensagem ao parlamento até ao final de 2027. Uma contraproposta é também uma posição de negociação, e entre este texto e qualquer alteração da lei estão as duas câmaras e, com toda a probabilidade, um referendo.

O anúncio não contém estatísticas de renda

Vale a pena dizê-lo sem rodeios. O comunicado não dá qualquer número sobre a quantidade de habitações arrendadas, nenhum nível de renda e nenhuma contagem de litígios de arrendamento. Qualquer leitura do que isto significa para o mercado, incluindo a que segue, é uma dedução a partir do mecanismo e não algo que o Conselho Federal tenha publicado.

Porque as regras do arrendamento mordem mais na Suíça do que o título sugere

Segundo os dados da Glopra, o preço pedido nacional suíço para um apartamento é de cerca de 9 468 USD por metro quadrado, contra uma renda pedida de 23,30 USD por metro quadrado por mês. Ambos os números vêm do mesmo editor, do mesmo segmento nacional de apartamentos e do mesmo conjunto de dados, o que torna o quociente defensável, e os valores subjacentes em moeda local são 7 719 francos suíços por metro quadrado, dentro de um intervalo publicado de 4 631 a 10 807 francos, e 19 francos de renda mensal. Esse emparelhamento produz um rendimento bruto de cerca de 3,0% antes de custos. Classificamos a linha com fiabilidade média porque ambos os lados são valores pedidos de um editor privado e não registos de transações.

Um rendimento próximo de 3,0% é a razão por que as regras de fixação da renda pesam aqui mais do que num mercado de rendimento mais alto. Quando quase todo o retorno está no valor do capital e não na renda, mudar a forma de fixar a perna do rendimento aterra sobre uma margem fina. Os preços pedidos suíços estão 4,5% mais altos em doze meses em francos, 1,2% mais altos retirado o movimento da divisa, 18,8% mais altos em cinco anos e 38,7% mais altos em dez. Pontuamos o risco de bolha deste mercado em 73, na banda elevada.

Para um não residente a ordem inverte-se. A Lex Koller exige uma autorização antes de um comprador estrangeiro poder adquirir habitação, pelo que a questão da licença chega antes de qualquer cálculo sobre regulação de rendas. Os custos de compra chegam a 6,1% do preço, e o rendimento de arrendamento suporta no nosso caso padronizado de não residente uma taxa efetiva de 5,57%, dentro de um intervalo largo de 0,31% a 16%, porque o imposto suíço sobre o rendimento é fixado em três níveis de governo.

Uma renda estatística de comparação também pode cortar no sentido contrário. Uma referência que limita as rendas acima da norma local pode igualmente justificar o aumento das que ficam abaixo, e qual o efeito que domina depende de números que o Conselho Federal ainda não pôs na mesa.

Sources: Swiss Federal Council, Bundesrat will klare und transparente Regeln zum Schutz vor missbraeuchlichen Mietzinsen, 25 September 2026 https://www.admin.ch/de/newnsb/EbAjw2abDf3e

Market data: Switzerland