Tailândia: compra de imóvel por estrangeiros e o processo até ao registo
Na Tailândia a forma jurídica decide tudo. Uma fração em condomínio pode ser detida em plena propriedade, o terreno não, e o registo confirma essa fronteira.
Dois apartamentos na mesma torre de Banguecoque podem ter o mesmo preço e destinos jurídicos opostos. O direito tailandês não os arruma pela qualidade dos acabamentos, mas pelo que um estrangeiro está autorizado a deter. O instantâneo de dados Glopra de 23-07-2026, metodologia v3, situa a média de Banguecoque em 4.833 USD por metro quadrado. A mesma quantia compra plena propriedade registada numa fração de condomínio e apenas um direito contratual de trinta anos numa moradia.
Porque é que um estrangeiro pode deter uma fração mas nunca o terreno de uma moradia?
O artigo 86.º do Código de Terras só permite a aquisição de solo por estrangeiro ao abrigo de um tratado que conceda esse direito, e nenhum se encontra em vigor. O artigo 94.º habilita o diretor-geral do Departamento de Terras a ordenar a alienação do terreno detido em infração, num prazo entre 180 dias e um ano. O artigo 96.º bis abre uma porta estreita: investimento superior a 40 milhões de baht mantido três anos, autorização ministerial e parcela limitada a um rai. Poucos seguem esse caminho.
O que limita realmente a quota estrangeira de 49%?
O artigo 19.º bis da Lei dos Condomínios B.E. 2522 fixa em 49% da área total de todas as frações do edifício o teto da detenção estrangeira conjunta. Conta a área e não o número de frações, pelo que algumas unidades grandes em mãos estrangeiras esgotam a quota mais depressa do que a lista de frações deixa supor. Segundo o rol de documentos publicado no portal do Governo da Tailândia, a pessoa coletiva do condomínio tem de emitir declaração de que a detenção estrangeira se mantém dentro dos 49%, acompanhada de certidão de inexistência de dívidas. A verificação ocorre no registo e não na assinatura, e é aí que os sinais ficam presos. A Glopra mede para a Tailândia um rácio preço/rendimento de 24,0, o mais alto da nossa amostra: os salários locais não sustentam estes preços, e a metade juridicamente comprável de um edifício é mais estreita do que a oferta anunciada.
Porque é que o formulário cambial decide o registo?
O artigo 19.º enumera as categorias de estrangeiro admitidas a registar uma fração e, para a maioria dos compradores, só uma se aplica: quem trouxe moeda estrangeira para o Reino. O artigo 19.º ter exige prova de uma transferência recebida de valor não inferior ao preço da fração. Essa prova é o Foreign Exchange Transaction Form, ainda tratado por Tor Tor 3, emitido por um banco tailandês autorizado ao abrigo das regras do Banco da Tailândia. A partir de 50.000 USD é gerado automaticamente; abaixo desse valor tem de ser pedido. Baht já depositado numa conta tailandesa não serve, o nome do ordenante tem de coincidir com o passaporte que constará do título, e o descritivo deve identificar o edifício e a fração.
Quanto vale, na prática, um arrendamento de trinta anos?
O artigo 540.º do Código Civil e Comercial limita a trinta anos o arrendamento de imóveis. O conhecido esquema 30+30+30 perdeu apoio com o acórdão do Supremo Tribunal 4655/2566, que tratou a renovação combinada de antemão em condições idênticas como tentativa de ultrapassar o teto legal. Uma renovação negociada mais tarde, com renda revista, assenta em terreno mais firme. O usufruto, artigos 1417.º a 1428.º, é vitalício mas extingue-se com o titular e não se vende nem se herda. O direito de superfície, artigos 1410.º a 1416.º, confere a propriedade do edifício em solo alheio e é transmissível e transmitível por morte, salvo estipulação em contrário.
O que se paga na transmissão e em que língua se assina?
Para o solo, o Chanote (Nor Sor 4 Jor) é o único documento que atesta plena propriedade privada, levantado sobre a rede geodésica nacional. Qualquer ato registado perante autoridade tailandesa tem de existir em tailandês, e o artigo 14.º do Código Civil e Comercial faz prevalecer o texto tailandês quando não é possível apurar a língua pretendida. O emolumento de transmissão é de 2% do valor patrimonial. O imposto específico sobre negócios de 3,3% incide quando o vendedor é sociedade ou detém há menos de cinco anos; caso contrário aplicam-se o imposto do selo de 0,5% e a retenção na fonte. A via societária exige cautela: o artigo 36.º da Lei dos Negócios Estrangeiros B.E. 2542 pune com até três anos de prisão e multa de 10.000 a 1.000.000 de baht o tailandês que detenha participações por conta de um estrangeiro, e o Departamento de Desenvolvimento Comercial assinalou 148 estruturas suspeitas em 2021 e 2022. O mesmo instantâneo da Glopra aponta 7,5% de custo de transação do lado do comprador, 6,22% de rendimento bruto de arrendamento e uma descida de preços de 3,7% em doze meses.
Este artigo é informação geral e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento.
Fontes
Código de Terras da Tailândia, artigos 86.º, 94.º, 96.º e 96.º bis
Lei dos Condomínios B.E. 2522, artigos 19.º, 19.º bis e 19.º ter
Código Civil e Comercial, artigos 14.º, 540.º, 1410.º a 1416.º e 1417.º a 1428.º
Lei dos Negócios Estrangeiros B.E. 2542, artigo 36.º
Departamento de Terras, dol.go.th
Portal do Governo da Tailândia, thailand.go.th
Banco da Tailândia, bot.or.th
Supremo Tribunal da Tailândia, acórdão 4655/2566
Base de dados Glopra, instantâneo 2026-07-23, metodologia v3
Sources: savills.com, themispartner.com, benoit-partners.com, aseanbriefing.com