Usado em Tóquio cai pelo quarto mês seguido e os preços de revenda já viraram
A REINS contabilizou 3.638 negócios com apartamentos usados na Grande Tóquio em julho, menos 8,6 % em termos homólogos, com 47.151 anúncios em stock.
Os negócios com apartamentos usados na Grande Tóquio recuaram para 3.638 em julho de 2026, menos 8,6 % do que um ano antes e a quarta descida mensal consecutiva, segundo os números divulgados a 10 de agosto pela rede REINS. Os preços acabaram por seguir os volumes: o preço médio contratado cedeu 0,7 %, para 52,67 milhões de ienes, e o preço por metro quadrado caiu 1,5 %, para cerca de 841.700 ienes. O stock situou-se em 47.151 anúncios, contra 16.474 novos colocados no mercado durante o mês.
A REINS é a rede designada de informação imobiliária que opera sob a tutela do ministério japonês dos Transportes, e a sua série mensal abrange Tóquio, Kanagawa, Saitama e Chiba — as quatro prefeituras da região da capital.
As moradias seguiram o caminho oposto
As moradias usadas registaram 1.738 negócios, com uma queda bem mais suave de 1,9 %, e o preço médio subiu 0,6 %, para 39,33 milhões de ienes — o sétimo aumento mensal consecutivo. A divergência é real, mas a amostra de moradias é menor e mais sensível a quais imóveis calham transacionar-se num dado mês, pelo que aqueles 0,6 % de um único mês não devem ser lidos, por si só, como tendência. Quatro meses seguidos de quebra nos volumes de apartamentos é o sinal mais firme.
O stock é o número a vigiar a seguir. Com 47.151 anúncios para 3.638 contratos mensais, a Grande Tóquio carrega perto de treze meses de oferta parada de apartamentos ao ritmo de absorção atual — um rácio que pressiona os preços pedidos se persistir pelo outono.
Construção nova e revenda contam histórias opostas
É aqui que é preciso cuidado, incluindo com os nossos próprios números. A série de Tóquio da Glopra mostra preços 9,3 % acima em ienes nos últimos doze meses, sobre uma média urbana de 11.134 dólares por metro quadrado e uma rentabilidade bruta de arrendamento de 3,59 %. A REINS, por seu lado, aponta um preço por metro quadrado na revenda 1,5 % abaixo num único mês, em termos homólogos.
Ambos estão certos. Descrevem segmentos diferentes em janelas temporais diferentes. O mercado de construção nova tem batido recordes — os preços dos apartamentos novos na área de Tóquio atingiram um máximo histórico no primeiro semestre de 2026 — enquanto a revenda amolece desde a primavera, e o nosso número de doze meses cobre um período em que a subida do produto novo dominou. O nosso nível médio de preços urbano assenta ainda numa base mais ampla e mais ponderada para o segmento prime do que a amostra de revenda de quatro prefeituras da REINS, pelo que os dois níveis de preço não são diretamente comparáveis e não devem ser colocados lado a lado como se o fossem.
A moeda faz quase todo o trabalho
Para um comprador estrangeiro, o número em ienes não é o retorno. A subida de 9,3 % em ienes em Tóquio traduz-se em menos 2,2 % em dólares nos mesmos doze meses, e o valor nacional japonês de mais 8,0 % em ienes passa a menos 3,3 %. Um investidor cuja moeda de base é o dólar perdeu terreno num mercado que subiu. A nossa taxa efetiva de imposto sobre rendas de não residentes no Japão é de 6,72 %, das mais baixas da Ásia desenvolvida, o que deixa a rentabilidade bruta de 3,59 % em Tóquio em cerca de 3,3 % líquidos. A nossa pontuação de bolha para Tóquio é 72, na faixa elevada.
Sources: REINS / East Japan Real Estate Information Network, Monthly Market Watch July 2026 (10 Aug 2026) https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202607_summary.pdf; REINS release index https://www.reins.or.jp/new/