Turquia: compra de imóvel por estrangeiros e o caminho até à escritura
A Turquia continua aberta a quase todos os compradores estrangeiros, mas exige avaliação obrigatória, certificado cambial e verificação de zonas militares.
O rácio entre preço e rendimento na Turquia situa-se em 6,58 (instantâneo Glopra, 23-07-2026, metodologia v3), o valor mais favorável de toda a amostra. Este dado diz algo que raramente aparece nas análises: os salários locais ainda alcançam os preços locais, pelo que o mercado não assenta apenas em dinheiro estrangeiro. O que o comprador estrangeiro encontra é outra coisa, uma cadeia de passagens administrativas que a generalidade dos mercados europeus desconhece.
Quem pode adquirir e como se confirma?
O texto aplicável é o artigo 35.º da Lei do Registo Predial n.º 2644. A Lei n.º 6302, aprovada a 3 de maio de 2012 e publicada no Jornal Oficial a 18 de maio de 2012, eliminou a antiga exigência de reciprocidade, segundo a qual um estrangeiro só podia comprar se os cidadãos turcos tivessem igual direito no país dele. Em substituição, a lei confia ao Presidente a decisão sobre que nacionalidades podem adquirir, ponderando as relações bilaterais e o interesse nacional, e permite restringir aquisições por país, região, prazo ou tipo de imóvel.
A lista não é publicada. A Direção-Geral do Registo Predial e do Cadastro remete as consultas para as embaixadas e consulados turcos, para si própria ou para a conservatória que instrui o processo. Um número exato de países elegíveis citado por uma agência é argumento de venda: só vincula a resposta da conservatória.
Até onde vai o que uma pessoa pode deter?
Há dois tetos em vigor ao mesmo tempo. Uma pessoa singular estrangeira não pode deter mais de 30 hectares em todo o país, salvo sucessão, podendo o Presidente duplicar esse valor. Em paralelo, a propriedade estrangeira não pode ultrapassar dez por cento da área de propriedade privada de um mesmo distrito. É este segundo limite que apanha toda a gente desprevenida: um distrito costeiro que já esgotou a quota deixa de registar aquisições estrangeiras, seja qual for o comprador.
O terreno sem construção acrescenta um dever: apresentar um projeto de desenvolvimento ao ministério competente em dois anos, sob pena de liquidação do imóvel.
Como se resolvem as zonas militares e de segurança?
O artigo 35.º exclui as aquisições dentro de zonas militares proibidas e de segurança, e nas zonas de segurança especial é necessária autorização do governo civil da província. A verificação é hoje feita pela conservatória a partir da cartografia das zonas, um avanço real face ao procedimento antigo, mas não existe prazo legal publicado. Onde a cartografia está digitalizada, a questão fica resolvida dentro do pedido; onde é precisa uma decisão provincial, o processo espera.
Que documentos movem de facto a escritura?
A avaliação independente é obrigatória para o comprador estrangeiro e encomenda-se através do portal WebTapu, no sistema TADEBİS, ao abrigo da Circular 2024/2 da Direção-Geral, em vigor desde 1 de março de 2024. É elaborada por avaliadores sujeitos às regras da Comissão dos Mercados de Capitais, e os documentos de determinação de valor emitidos no regime atual valem seis meses.
O seguro obrigatório de sismo também não é mera formalidade: o artigo 11.º da Lei n.º 6305 impede as conservatórias de concluir o registo de um edifício abrangido sem apólice válida à data da operação.
Falta a moeda. Nos termos da Circular 2022/1, de janeiro de 2022, o comprador estrangeiro vende a divisa do preço a um banco, que a revende ao Banco Central; o certificado de compra de divisa daí resultante identifica o comprador, o número de passaporte ou de identificação de estrangeiro e o contravalor em dólares. Só dólares, euros e libras seguem diretamente para o Banco Central; as restantes moedas são antes convertidas às taxas cruzadas de referência. É esse certificado, e não o contrato privado, que fixa o valor declarado na conservatória. Junta-se ainda um número de identificação de estrangeiro ou fiscal, certidão municipal de valor e, se não houver domínio do turco, intérprete ajuramentado reconhecido pela comissão judicial.
Quanto custa entrar e o que rende o mercado?
O imposto de transmissão é de dois por cento sobre o comprador e dois por cento sobre o vendedor, e a repartição efetiva negoceia-se caso a caso. O custo total de transação chega a 8,7 por cento, a rentabilidade bruta do arrendamento a 7,32 por cento, o preço médio em Istambul a 1 755 USD/m² e a taxa efetiva sobre rendas a 18,39 por cento (instantâneo Glopra, 23-07-2026, metodologia v3). O indicador de risco de bolha marca 60 pontos, nível elevado que combina mal com o dado de acessibilidade. Para quem procura a cidadania por investimento, o limiar oficial em imóveis é de 400 000 USD, com averbamento no registo que impede a venda durante três anos.
Este artigo tem carácter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento; consulte um advogado turco qualificado antes de avançar.
Fontes
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — tkgm.gov.tr
Your Key Türkiye, Ministério do Ambiente, Urbanização e Alterações Climáticas — yourkeyturkiye.gov.tr
Lei do Registo Predial n.º 2644, artigo 35.º, e Lei n.º 6302 — mevzuat.gov.tr
Doğal Afet Sigortaları Kurumu, Lei n.º 6305 — dask.gov.tr
Dados de país Glopra, metodologia v3 — glopra.com
Sources: mfylegal.av.tr, globalcitizensolutions.com, invest.gov.tr