Emirados Árabes Unidos: compra de imóvel por estrangeiros e propriedade plena nas zonas freehold
Nos Emirados o estrangeiro pode ter propriedade plena, mas apenas em zonas designadas. O que a lei permite, quanto custa comprar e quem acaba por herdar.
O direito emiratense não parte de uma permissão, parte de uma restrição. O artigo 4.º da Lei de Dubai n.º 7 de 2006 sobre o Registo Predial reserva o direito de propriedade imobiliária no emirado aos nacionais dos Emirados, aos nacionais dos Estados do Conselho de Cooperação do Golfo, e às sociedades integralmente detidas por estes. Qualquer outro comprador adquire por exceção, nas áreas aprovadas pelo Governante. A pergunta útil não é se se pode comprar, mas onde.
Que zonas estão abertas ao comprador estrangeiro?
O Regulamento n.º 3 de 2006 identificou pela primeira vez os distritos de Dubai em que um não nacional pode obter propriedade plena sem limite de tempo, ou usufruto e arrendamento até noventa e nove anos: Emirates Hills, Jebel Ali, Dubai Marina, Palm Jumeirah e Mirdif constam da lista original, alargada depois pelas resoluções n.º 14 de 2015, n.º 8 de 2016 e n.º 6 de 2022.
Por que razão a resposta muda de emirado para emirado?
Abu Dhabi rege-se por diploma próprio. A Lei n.º 19 de 2005 sobre a regulação do setor imobiliário foi alterada em abril de 2019 para que não nacionais possam deter imóveis situados nas zonas de investimento do emirado, e não apenas as frações construídas sobre solo alheio. A ilha de Yas, Saadiyat, Al Reem, Al Raha Beach e Masdar City integram essas zonas. Já Sharjah não concede propriedade plena a estrangeiros: a Resolução do Conselho Executivo n.º 26 de 2014 admite usufruto até cem anos em áreas designadas, mediante aprovação do Governante.
Como se chega do Form F à escritura?
O guia para investidores do Dubai Land Department fixa a ordem dos atos. Comprador e vendedor assinam o contrato-padrão Form F registado junto da RERA, sendo admitidas cláusulas próprias apenas na medida em que não as contrariem. O vendedor obtém depois do promotor o No Objection Certificate, que confirma o pagamento das despesas de condomínio. A transmissão realiza-se num escritório de trustee licenciado e o departamento cobra 4 % do preço de compra, suportados em partes iguais por vendedor e comprador, devendo o registo ocorrer nos sessenta dias seguintes ao contrato.
Quanto custa entrar neste mercado?
Segundo o levantamento da Glopra, o custo de transação do lado da compra nos Emirados é de 6,5 %, o valor mais baixo da nossa amostra, contra um preço médio de 5.760 USD por metro quadrado em Dubai, o mais alto da mesma amostra (instantâneo Glopra, 23-07-2026, metodologia v3). Comprar não exige visto de residência; a autoridade federal de identidade fixa em 2 milhões de dirhams o limiar do Golden Visa para investidores imobiliários.
O que protege quem compra na planta?
Uma fração que ainda não existe não cabe no registo predial, e por isso Dubai criou um registo paralelo. Nos termos da Lei n.º 13 de 2008, qualquer alienação na planta é nula enquanto não estiver inscrita no registo predial provisório; a inscrição corre pelo sistema Oqood do departamento e custa 2 % do valor a cada parte, acrescidos de pequenas taxas. A Lei n.º 8 de 2007 obriga o promotor a manter o dinheiro dos compradores em conta escrow autónoma junto de agente acreditado. A Lei n.º 19 de 2020 veio depois disciplinar o incumprimento do comprador, com percentagem retida em função do grau de execução da obra.
Quem herda o imóvel e quanto custa mantê-lo?
Nos Emirados as sucessões seguem por defeito os princípios da sharia, incluindo quanto a imóveis detidos por estrangeiros, salvo diligência prévia do proprietário. Os não muçulmanos podem registar testamento no Wills Service dos DIFC Courts, criado pela Resolução n.º 4 de 2014 e assente na Lei de Dubai n.º 15 de 2017, passando a distribuição do testamento registado a substituir as regras supletivas. O Decreto-Lei Federal n.º 41 de 2022 sobre o Estatuto Pessoal Civil, em vigor desde fevereiro de 2023, abrange também a sucessão dos não muçulmanos.
A propriedade numa torre ou condomínio implica pertencer a uma associação de proprietários e pagar um encargo anual aprovado pela RERA, ao abrigo da Lei n.º 6 de 2019 sobre propriedade conjunta; a plataforma Mollak gere esses fundos em contas com mecanismo de escrow. Dívidas bloqueiam o No Objection Certificate e travam a venda. Do lado do rendimento, a Glopra mede uma rentabilidade bruta de arrendamento de 4,94 % com taxa de imposto sobre rendas de 0 %, um rácio preço-rendimento de 7,4 e uma variação de preços de +6,1 % em doze meses; o risco de bolha é moderado, 46 pontos, e a fiabilidade dos dados é alta (instantâneo Glopra, 23-07-2026, metodologia v3). Para cinco e dez anos a Glopra não publica série de preços verificada em dólares para este mercado.
Este texto constitui informação geral sobre o enquadramento legal e não é aconselhamento jurídico, fiscal ou de investimento.
Fontes
Portal do Governo dos Emirados Árabes Unidos, compra de imóvel por expatriados — u.ae
Dubai Land Department, Know Your Rights for Real Estate Investors — dubailand.gov.ae
Dubai Legislation, Lei n.º 7 de 2006 sobre o Registo Predial — dlp.dubai.gov.ae
Dubai Legislation, Regulamento n.º 3 de 2006 sobre áreas de propriedade para não nacionais — dlp.dubai.gov.ae
Dubai Legislation, Lei n.º 19 de 2020 que altera a Lei n.º 13 de 2008 — dlp.dubai.gov.ae
Dubai Land Department, Mollak — mollak.dubailand.gov.ae
DIFC Courts Wills Service — difccourts.ae
Autoridade Federal de Identidade, Cidadania, Alfândegas e Segurança Portuária, Golden Visa — icp.gov.ae
Sources: u.ae, gulfnews.com, egsh.ae, janussdevelopers.com, apilproperties.com, dubailand.gov.ae
Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai