Juro do Tesouro norte-americano a dez anos toca nos 5% pela primeira vez desde 2023 e o crédito à habitação chega a 6,76%

O juro do Tesouro norte-americano a dez anos atingiu os 5% em sessão a 14 de setembro e fechou nos 4,97%, com a Reserva Federal a decidir taxas no dia seguinte.

O juro das obrigações do Tesouro norte-americano a dez anos atingiu a fasquia dos 5% durante a sessão de segunda-feira, 14 de setembro, pela primeira vez desde outubro de 2023. Não ficou lá. A curva diária de juros ao par do próprio Tesouro, ou seja, a série oficial, coloca o dez anos nos 4,97% a 14 de setembro, contra 4,78% a 4 de setembro. A distinção conta, porque um toque intradiário e um nível de fecho são factos diferentes: vários meios noticiaram o movimento como uma rutura limpa dos 5%, quando o fecho oficial ficou três pontos base abaixo.

A reunião da Reserva Federal decorre de 15 a 16 de setembro e é acompanhada do resumo das projeções económicas, pelo que a decisão cai no dia seguinte ao movimento dos juros. A imprensa coloca a probabilidade de subida de taxas descontada pelo mercado perto dos 90% depois dos dados de inflação de agosto, e aponta como motores o Brent a subir para 108 dólares o barril, as fortes emissões de dívida pública e empresarial, incluindo o financiamento de infraestrutura de inteligência artificial, e o desmantelamento do carry trade do iene.

A ponta curta mexeu-se mais do que a longa

A forma do movimento diz mais do que o título. Entre 4 e 14 de setembro, na série oficial, o juro a dois anos subiu de 4,37% para 4,65%, o de dez anos de 4,78% para 4,97% e o de trinta anos de 5,24% para 5,34%. São 28 pontos base no dois anos, 19 no dez anos e 10 no trinta anos.

A reavaliação concentra-se portanto na ponta curta, precisamente a parte que a Fed realmente controla, e vai afinando à medida que os prazos se alongam. Este padrão encaixa num mercado que está a descontar política mais restritiva, não num mercado que exige um prémio de prazo mais alto a longo. É o contrário do que pareceria uma história puramente orçamental de oferta, e vale a pena tê-lo presente quando o dez anos é apresentado como o quadro completo.

Para quem tem crédito à habitação, a linha dos 5% caiu há semanas

Chega aqui a parte que conta para a habitação e não para as mesas de obrigações. Um crédito à habitação norte-americano a trinta anos é preçado a partir da ponta longa da curva pública, e o juro a trinta anos esteve acima dos 5% em todos os dias deste mês: 5,27% a 1 de setembro, 5,24% a 4, 5,37% a 10 e 5,34% a 14. O título de segunda-feira era sobre o dez anos atravessar um número redondo que o prazo mais comparável já tinha deixado atrás.

O inquérito ao mercado de crédito hipotecário da Freddie Mac, divulgado a 10 de setembro, colocou o crédito de taxa fixa a trinta anos nos 6,76%, contra 6,71% na semana anterior e 6,35% um ano antes. O de quinze anos ficou em média nos 6,09%, contra 5,50% há um ano. A 10 de setembro o juro ao par a dez anos era de 4,95%, pelo que o crédito carregava um diferencial de 181 pontos base acima dele.

Daqui decorrem duas coisas. O inquérito de 10 de setembro antecede a subida para 4,97% e o toque intradiário dos 5% de segunda-feira, pelo que ainda não os contém; a próxima publicação está prevista para 17 de setembro. E a comparação anual é a que o comprador sente: 41 pontos base mais caro do que há um ano, num empréstimo que costuma ser a maior responsabilidade de uma família.

O que uma taxa sem risco de 4,97% faz a uma rentabilidade líquida de 6,00%

Os dados da Glopra para os Estados Unidos, da nossa fotografia de 4 de setembro e com o nosso grau de confiança mais elevado, colocam a média nacional perto dos 2 433 USD por metro quadrado, com uma rentabilidade bruta de arrendamento de 6,71%. Depois da taxa efetiva de 10,66% que modelamos sobre o rendimento de arrendamento num caso padronizado de não residente, sobram 6,00% líquidos. Os custos totais de transação são de 6,9%, os preços estão a subir 2,2% num ano tanto em moeda local como em dólares, a nossa pontuação de risco de bolha, 57, cai na banda moderada e o rácio preço-rendimento é de 3,5. Miami, a nossa linha de cidade norte-americana, mostra 5 802 USD por metro quadrado e uma rentabilidade bruta de 6,84%, com pontuação de risco de bolha de 75 na banda elevada.

Colocando os números lado a lado, a aritmética é transparente. Uma rentabilidade líquida de arrendamento de 6,00% fica ABAIXO do custo de 6,76% de um crédito a trinta anos, uma diferença de 76 pontos base, e fica pouco mais de um ponto percentual acima de uma obrigação do Estado que paga 4,97% sem inquilino, sem períodos vazios e sem manutenção. É esta a compressão que uma taxa sem risco mais alta produz: não um colapso do valor dos imóveis, mas uma recompensa mais estreita por assumir risco imobiliário, e um carry negativo para quem financie um ativo de média nacional à taxa do inquérito.

Há três reservas a acompanhar isto. As médias nacionais escondem uma dispersão enorme, e um rácio preço-rendimento de 3,5 é baixo precisamente porque é um número nacional que inclui mercados que nenhum comprador internacional olha. Um toque intradiário nos 5% não é um fecho, e uma semana de movimento da curva não é uma tendência. E a Fed fixa a ponta curta enquanto o mercado fixa o dez anos, pelo que a decisão de amanhã não vai mexer mecanicamente no número de que trata este artigo. Nada do que precede é aconselhamento de investimento, e a aritmética muda com a alavancagem, a localização e a posição fiscal.

Sources: US Treasury https://home.treasury.gov/resource-center/data-chart-center/interest-rates/TextView?type=daily_treasury_yield_curve&field_tdr_date_value_month=202609; Freddie Mac https://www.freddiemac.com/pmms; Yahoo Finance https://finance.yahoo.com/markets/article/10-year-treasury-yield-climbs-to-5-for-the-first-time-since-2023-123457398.html

Market data: United States · Miami