Новые правила краткосрочной аренды на Бали: для кого проблема, для кого — возможность?
Machine translation. Original (Hungarian): Bali új szálláskiadási szabályai: kinek probléma, kinek lehetőség?
Glopra expert · 2026-10-05
С августа 2026 года на Бали краткосрочная аренда виллы разрешена только при наличии лицензии и в соответствующей зоне. В Чангу три четверти объявлений находятся не в той зоне. С середины 2027 года проверки станут автоматическими.
Долгие годы на Бали любой желающий мог сдавать виллу через Airbnb — без каких-либо разрешений. Теперь это в прошлом. Согласно новым правилам, краткосрочная аренда допустима только при наличии необходимой лицензии и при условии, что объект находится в зоне, где такая деятельность разрешена.
Ужесточение требований — не местный балийский регламент, а общенациональное регулирование, выстроенное на трёх уровнях: поправки к туристическому закону 2025 года (UU 18/2025), правительственное постановление о лицензировании на основе оценки рисков (PP 28/2025) и приказ профильного министра о средствах размещения (Permenpar 6/2025).
Объявления о незарегистрированных объектах размещения платформы обязаны удалить. Первоначальный дедлайн — 31 марта 2026 года — переносился дважды, и удаление объявлений в итоге стартовало 1 августа 2026 года.
Почему это происходит?
На первый взгляд всё это может показаться тревожным, однако стоит разобраться в причинах. В последние годы Бали начал становиться жертвой собственного успеха: большинство арендных объектов работало без лицензий и без уплаты налогов, создавая нечестную конкуренцию тем, кто соблюдал правила. Цель властей — не сокращение туристического потока, а наведение порядка и переориентация на туризм более высокого качества.
Для нового инвестора это скорее возможность, чем угроза. Тот, кто работает с лицензией в правильной зоне, оказывается в выигрыше: число потенциальных конкурентов может существенно сократиться, тогда как спрос по-прежнему остаётся высоким. Это способно привести к более высокой заполняемости и ставкам за ночь, а значит — и к большей прибыли в целом. Регулируемый рынок к тому же более предсказуем: крупные международные гостиничные сети и инвесторы строят и покупают именно там, где правила чёткие и прозрачные.
Зоны: где разрешена аренда
На рынке недвижимости Бали принято говорить о розовой, жёлтой и зелёной зонах. Это не юридические термины, а разговорные названия, отражающие цвета на картах зонирования, однако суть они передают точно:
- розовая (туристическая зона): краткосрочная аренда разрешена;
- жёлтая (жилая зона): допускается только на особых условиях и в рамках отдельной процедуры; на практике разрешения получают преимущественно местные жители;
- зелёная (сельскохозяйственная зона): краткосрочная аренда запрещена.
Официальную классификацию устанавливает районный план территориального зонирования — изменить её на местном уровне невозможно, и любой желающий может сверить её на общедоступном картографическом ресурсе (balisatudata.baliprov.go.id/peta-tata-ruang).
Чангу: три четверти объявлений — не в той зоне
Мы изучили, как это выглядит на практике. 22 653 объявления по району Чангу были сопоставлены с официальной картой зонирования округа Бадунг. Результат: лишь 23,6% объявлений приходится на туристическую зону. 58,4% — на жилую, 17,5% — на сельскохозяйственную.
Туристическая зона занимает всего 18,4% территории: прибрежная полоса шириной 600–1000 метров, расширение которой планами территориального зонирования не предусмотрено.
У объектов меньшего размера соотношение ещё хуже. Среди объявлений категории 0–2 спальни — наиболее распространённого формата, который предлагают инвесторам, — лишь около пятой части находится в туристической зоне. Предложения на Booking.com и Airbnb демонстрируют то же распределение: пока платформы никакой фильтрации не применяют. Однако по мере ужесточения регулирования в ближайшие несколько лет ситуация может существенно измениться. Сейчас туристические сайты адаптируются, постепенно вытесняя непроверенные объявления из результатов поиска.
2027 год: автоматические проверки
До сих пор проверки шли медленно — они проводились вручную. К маю 2026 года из примерно 470 000 объявлений по всей стране было рассмотрено лишь 31 233, то есть около 7%.
С середины 2027 года это изменится. Министерство вводит автоматизированную систему проверки, которая через платформы будет контролировать наличие у каждого объявления действующей регистрации компании, дающей право именно на сдачу жилья в аренду. Это должно существенно ускорить весь процесс и, как следствие, — очищение рынка.
Какой объём предложения может выбыть?
Точного ответа нет ни у кого. Всё зависит от того, какая доля заявок в жилой зоне будет отклонена, — а достоверных данных по этому вопросу пока не существует.
Мы рассмотрели три сценария. Если объекты в сельскохозяйственной зоне лицензии не получат, а большинство объектов в жилой зоне — получат, предложение в Чангу в ближайшие годы может сократиться примерно на 15%. Если значительная часть объектов в жёлтой зоне окажется без лицензии, сокращение составит около 20%, а в наиболее жёстком сценарии — до 35%.
Однако точные цифры менее важны, чем направление тренда. Тот, у кого объект уже сегодня расположен в туристической зоне и все разрешения оформлены, располагает серьёзным конкурентным преимуществом.
Дверь закрылась: новых лицензий для иностранных компаний нет
С мая 2026 года Бали прекратил выдачу новых лицензий иностранным компаниям в 18 видах деятельности. В этот список входят в том числе сдача жилья в аренду и управление небольшими отелями. По словам губернатора, многие иностранные компании, пользуясь упрощённым порядком лицензирования, начинали сдавать жильё без необходимых сертификатов, что создавало нечестную конкуренцию для местного бизнеса.
Уже выданные лицензии сохраняют свою силу. Таким образом, для тех, кто хотел бы сейчас войти на рынок аренды балийских вилл в качестве иностранной компании, этот путь закрыт. Те же, кто уже присутствует на рынке, увидят сужение круга конкурентов.
В целях прозрачности должен отметить: я сам имею отношение к балийскому рынку. Лицензии нашей компании, к счастью, были оформлены в декабре 2025 года — до введения запрета.
The article is the author's own professional opinion, not investment advice.