Цены на жильё в Венгрии упали на 1,4 % во втором квартале, тогда как годовой темп удержался на 10,1 %
Цены на жильё в Венгрии снизились на 1,4 % во втором квартале 2026 года после пяти кварталов роста, при этом годовой темп остался на уровне 10,1 %.
Центральное статистическое управление Венгрии обновило квартальный индекс цен на жильё первого октября, и предварительные данные за второй квартал 2026 года показывают снижение цен на 1,4 % по сравнению с первым кварталом. На базе, где предыдущий квартал равен 100, сводный индекс составил 98,6. Пять предшествующих кварталов дали 109,5, 102,2, 106,6, 103,3 и 101,5 — все выше 100. По отношению к тому же кварталу 2025 года индекс по-прежнему равен 110,1, то есть годовой прирост 10,1 %.
На уровневой базе, где среднее значение 2025 года равно 100, сводный индекс составляет 106,3 против 107,8 в первом квартале. Стоящий за ним квартальный ряд даёт 83,0 и 86,3 за третий и четвёртый кварталы 2024 года, затем 94,4, 96,5, 102,9 и 106,2 на протяжении 2025 года и, наконец, 107,8 и 106,3 в 2026 году.
Падение в новостройках — в основном сдвиг структуры
Венгерская таблица делает то, чего не делает большинство национальных ценовых индексов: она раскладывает каждое годовое изменение на структурный эффект и чистое изменение цены, а затем отдельно публикует итог. Для новостроек во втором квартале годовой структурный эффект равен 94,3, чистое изменение цены — 99,3, что даёт итог 93,7, то есть снижение на 6,3 % за год.
При внимательном чтении это не означает, что конкретная новая квартира подешевела на 6,3 %. Чистая ценовая составляющая почти не сдвинулась. Практически всё снижение приходится на структурный эффект: новостройки, сменившие владельца в этом квартале, были дешевле проданных годом ранее. Тот, кто читает заголовок по новостройкам как ценовую коррекцию, на самом деле читает сдвиг в составе сданных проектов.
На вторичном рынке картина обратная
Для вторичного жилья годовой структурный эффект равен 102,3, чистое изменение цены — 111,5, итог — 114,1, то есть рост на 14,1 %. Здесь структура добавляет к росту, а не объясняет его, и основную работу выполняет само ценовое движение.
Квартальные цифры заостряют этот вывод. Во втором квартале структурный эффект по вторичному жилью равен 101,9, чистое изменение цены — 98,5, итог — 100,3. По чистой цене венгерское вторичное жильё в конце июня было дешевле, чем в конце марта, и итог вышел практически без изменений только потому, что состав проданных объектов сместился в сторону более дорогих.
Как это соотносится с нашими данными по Венгрии
Glopra фиксирует для Венгрии среднюю по стране цену предложения 4 049,14 доллара США за квадратный метр по данным общенационального агрегатора объявлений за 36-ю неделю 2026 года и 5 042,62 доллара США для Будапешта. В нашем поле годового изменения стоит 12,3 %, взятое из индекса Национального банка Венгрии за тот же квартал, против 10,1 % у статистического управления. Оба показателя заслуживают доверия, а расхождение методологическое: центральный банк публикует гедонический индекс, корректирующий на характеристики объекта, тогда как статистическое управление выпускает сводный индекс, в котором структурный эффект остаётся виден отдельной колонкой. По направлению оба теперь указывают в одну сторону, и это главное.
В нашей строке по Венгрии стоит оценка риска пузыря 69, в повышенной полосе, и 64 для Будапешта. Эффективная нагрузка на доход от аренды составляет 13,5 % валовой арендной платы: 15 % подоходного налога на базу после стандартного вычета расходов в 10 %, без социального взноса и без шкалы, поэтому ставка одинакова при любом уровне аренды и одинакова для нерезидентов; при постатейном учёте расходов реальная нагрузка может опуститься до 8–10 %. Полные транзакционные издержки доходят до 8 %. Форма владения — полная собственность, а покупателям из-за пределов Европейского союза требуется разрешение. Данные за второй квартал помечены как предварительные, а индекс в этом году переведён с базы 2015 года на базу 2025 года, поэтому к более давним сопоставлениям нужно подходить осторожно.
Sources: Hungarian Central Statistical Office (KSH), STADAT table 18.2.1.8, Lakaspiaci arindex negyedevenkent, last updated 1 October 2026, reference quarter 2026 Q2 https://www.ksh.hu/stadat_files/lak/hu/lak0036.html