Цены на квартиры в Сеуле поставили рекорд в 86 недель роста, тогда как Каннам и Йонсан ушли в минус

Квартиры в Сеуле дорожали 86-ю неделю подряд, что является рекордом, хотя Каннам, Сочхо, Сонпха и Йонсан показали недельное снижение цен.

Цены продажи квартир в Сеуле выросли на 0,09 % за неделю, завершившуюся 28 сентября, — это 86-е еженедельное повышение подряд, следует из данных Корейского управления недвижимости, опубликованных первого октября. Серия превысила прежний рекорд в 85 недель, который длился со второй недели июня 2020 года по третью неделю января 2022 года. По стране в целом цены продажи квартир выросли на 0,06 %.

Рекорд ставят те части рынка, которые не являются самыми дорогими. В районе Каннам индекс упал на 0,56 % — глубже, чем снижение на 0,42 % неделей ранее. Сочхо снизился на 0,33 % после падения на 0,37 %. Сонпха потерял 0,19 %, расширившись с 0,14 %. А Йонсан опустился на 0,01 % — впервые за 22 недели; последнее отрицательное значение там составляло 0,03 % в четвёртую неделю апреля.

Импульс слабеет неделя за неделей

Недельный темп Сеула в 0,09 % снизился с 0,13 % семью днями ранее, и темп сужается уже пять недель подряд после 0,22 % в пятую неделю августа. За пределами столицы провинция Кёнги прибавила 0,15 %, замедлившись с 0,23 %, а Инчхон вырос на 0,02 %. Регионы вне столичной агломерации третью неделю подряд остались без изменений на 0,00 %.

Именно это распределение и есть настоящая история за рекордом. Серия, которая держится на сеульском значении 0,09 % при падении четырёх центральных районов, на провинциальном значении ровно 0,00 % и на замедляющейся Кёнги, — это серия с сужающейся базой. Заголовок измеряет упорство, а не силу.

Как выглядит этот рынок для покупателя из-за рубежа

Здесь наши собственные данные по Южной Корее добавляют то, чего еженедельный выпуск не даёт. Зона разрешений на земельные сделки для иностранцев была впервые определена 26 августа 2025 года, а в августе 2026 года Министерство земли, инфраструктуры и транспорта подтвердило, что она сохраняет действие с 26 августа 2026 года по 25 августа 2027 года. Она охватывает весь Сеул, 23 города и уезда провинции Кёнги и девять районов Инчхона. Иностранное физическое лицо, компания или государство обязаны получить предварительное одобрение местных властей до приобретения любого участка площадью более шести квадратных метров, должны вселиться в течение четырёх месяцев после покупки и прожить в объекте не менее двух лет. Нарушение может повлечь повторные штрафы до 10 % стоимости объекта и аннулирование сделки. Режим не распространяется на дарение, наследование, судебные торги и офистели.

В сопоставлении с ценовыми данными это весит больше, чем сама серия. Почти каждая территория, показавшая рост на этой неделе, находится внутри зоны разрешений, а требование проживания означает, что нерезидент в первые два года вообще не может войти в этот рекорд как арендодатель.

Уровень цен и доходность, которую мы намеренно не публикуем

Glopra фиксирует среднюю цену продажи сеульской квартиры в 1 197 052 доллара США за единицу по данным ежемесячного обследования цен на жильё, проводимого одним коммерческим банком, за август 2026 года; там указано 1 607 390 000 корейских вон. Это оценочное обследование рыночных цен, а не реестр завершённых сделок, поэтому мы относим его к базе предложения.

Арендную доходность по Сеулу мы не публикуем, и причину стоит назвать. В корейской аренде жилья преобладает чонсе — крупный возвратный единовременный залог, при котором ежемесячной платы нет вовсе, и залог чонсе не является арендной платой. Альтернатива, вольсе, сочетает залог с ежемесячным платежом, и публикуется только ежемесячная составляющая. Сопоставление этого голого платежа со средней ценой сеульской квартиры даёт валовую доходность около 1,4 % — намного ниже подлинной экономической отдачи рынка, поскольку доход арендодателя от залога арендатора остаётся за скобками. Пока не удастся получить ряд, скорректированный на коэффициент конверсии, пустое поле с объяснением честнее, чем вводящая в заблуждение цифра.

Что касается налогов, нерезидент, владеющий одной корейской квартирой и сдающий её в долгосрочную аренду, не платит налог с этого арендного дохода по закону о подоходном налоге, если официальная оценочная стоимость не превышает 1,2 миллиарда вон. В Сеуле оценочная стоимость обычно составляет 60–70 % рыночной цены, поэтому средняя сеульская квартира остаётся заметно ниже этого порога. Это информация, а не рекомендация, и описанные выше условия разрешения действуют в любом случае.

Sources: Korea Real Estate Board, weekly apartment price trends for the week ending 28 September 2026, published 1 October 2026, as reported by Jaekyung Ilbo https://news.jkn.co.kr/post/1004154; Korea Real Estate Board weekly apartment price trends as reported by MoneyToday, 1 October 2026 https://www.mt.co.kr/estate/2026/10/01/2026100111102846291; Ministry of Land Infrastructure and Transport, extension of the foreign-buyer land transaction permit zones to 25 August 2027, as reported by The Korea Herald, 21 August 2026 https://www.koreaherald.com/article/10848132

Market data: Seoul · South Korea