Испанский жилищный декрет приостанавливает выселения до 2030 года и запрещает покупку ниже 70% оценочной стоимости
Испанский Real Decreto-ley 26/2026 опубликован в официальном бюллетене 30 сентября, приостанавливает выселения уязвимых домохозяйств до 2030 года и вступил в силу 1 октября.
Испания опубликовала новый жилищный декрет в официальном бюллетене 30 сентября 2026 года, и он вступил в силу на следующий день. Real Decreto-ley 26/2026, датированный 29 сентября, приостанавливает процедуры выселения в отношении лиц в уязвимом положении, у которых нет альтернативного жилья, до 31 декабря 2030 года, и запрещает определённым организациям приобретать жильё по цене ниже 70 процентов его оценочной рыночной стоимости до 31 декабря 2028 года.
Документ состоит из 20 статей, распределённых по шести разделам, а также двух дополнительных, двух переходных, одного отменяющего и одиннадцати заключительных положений. Он вышел в бюллетене номер 241 и занимает страницы с 127818 по 127913.
Три даты несут основную нагрузку
Три срока определяют, как долго действуют основные меры. Ограничение приобретений ниже стоимости действует до 31 декабря 2028 года. Приостановка выселений в уязвимых ситуациях действует до 31 декабря 2030 года. Чрезвычайное ограничение на индексацию арендной платы по действующим договорам действует до 31 декабря 2027 года, самое короткое из трёх, и находится в первом разделе рядом с продлением договоров.
Четвёртая дата работает иначе. Договоры аренды основного жилья, срок которых истекает до 31 декабря 2028 года, могут быть продлены с шагом в один год на срок до двух дополнительных лет. Эта норма распространяется на договоры, подписанные задолго до появления декрета, и поэтому она стоит среди заключительных положений, а не среди статей.
Сезонная и покомнатная аренда возвращаются под закон об аренде
Статья 3 переписывает закон о городской аренде 1994 года, и наиболее широкое по охвату изменение касается двух типов договоров, которые вышли из его сферы действия. Любой договор временной или покомнатной аренды, в котором отсутствует явно выраженное основание, подтверждающее реальную и доказанную потребность арендатора во временном жилье, автоматически превращается в обычный договор аренды основного жилья со всей сопутствующей защитой.
Для покомнатной аренды предусмотрено второе, отдельное правило. Если на одно и то же жилое помещение одновременно действуют несколько частичных договоров, сумма их арендной платы не может превышать плату по единому договору на всё помещение. Оба изменения направлены против одной и той же практики: там, где обычный режим аренды стал дорогим для собственников, договоры переоформляли как сезонные или делили по комнатам. Декрет лишает ярлык его преимущества и оставляет за содержанием договорённости решение о том, какие правила применяются.
Тринадцать нормативных актов переписаны сразу
Декрет не существует сам по себе. Он изменяет закон о городской аренде 1994 года и закон о праве на жилище 2023 года, две опоры испанского регулирования аренды, и уходит значительно дальше: гражданское процессуальное право по закону 2000 года, налог на доходы по закону 2006 года, налог на добавленную стоимость по закону 1992 года, закон о местных финансах, закон 2009 года о листинговых компаниях по инвестициям в недвижимость, декрет 2023 года, закон о договорах ипотечного кредита 2019 года, закон о страховании 2015 года, закон о рынках ценных бумаг 2023 года, закон о публичном имуществе 2003 года и закон о залоге движимого имущества 1954 года.
Такой разброс показывает, где правительство ожидает изменения поведения. Затрагивание налога на доходы и налога на добавленную стоимость означает, что стимулы вокруг сдачи в аренду меняются вместе с правилами; затрагивание режима листинговых компаний по инвестициям в недвижимость и закона о рынках ценных бумаг прямо указывает на корпоративные структуры, через которые держат крупные жилые портфели. Поскольку это декрет, а не обычный закон, он уже действует, но по-прежнему требует утверждения парламентом.
Где декрет встречается с собственными числами Испании
Испанская строка Glopra, зафиксированная 28 сентября 2026 года, содержит среднюю по стране цену предложения 3 390 долларов США за квадратный метр и среднюю арендную плату предложения 17,50 доллара США за квадратный метр в месяц. Годовое изменение национальной серии цен на жильё составляет 12,8 процента. Испания имеет оценку риска пузыря 61, в повышенном диапазоне, при суммарных издержках сделки около 15,3 процента от цены покупки.
Один из собственных налоговых показателей Glopra напрямую касается охвата декрета. Испанский доход от аренды облагается по ставке 19 процентов для собственников, имеющих резидентство в Европейском союзе или Европейском экономическом пространстве, которые могут сначала вычесть расходы, и по ставке 24 процента с валовой арендной платы без каких-либо вычетов для тех, кто имеет резидентство за их пределами. Поскольку декрет изменяет закон о налоге на доходы, арендодатели-нерезиденты относятся к тем группам, положение которых может измениться, а две ставки исходят из разных баз, поэтому одно и то же изменение правил затрагивает их неодинаково.
Предостережение против любого ценового прочтения
Годовой рост на 12,8 процента был зафиксирован до появления этого декрета, а меры действуют на защиту владения, квалификацию договоров и право на покупку, а не на цену напрямую. Текст не устанавливает никакой цены покупки, и декрет всё ещё требует утверждения парламентом, поэтому его окончательный вид не определён.
Sources: Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20266; Boletin Oficial del Estado https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20266