Испания устанавливает минимальный срок аренды жилья в пять лет, а при арендодателе-компании — 7 лет
Новый испанский декрет устанавливает минимальный срок аренды в пять лет, семь при арендодателе-юридическом лице, и двенадцать месячных платежей как минимальную компенсацию.
Договор аренды жилья в Испании теперь должен действовать не менее пяти лет до автоматического продления, если арендодатель — физическое лицо, и минимум поднимается до семи лет, если арендодатель — юридическое лицо. Правило исходит из Real Decreto-ley 27/2026 от 29 сентября, который вышел в официальном бюллетене 1 октября 2026 года и вступает в силу 2 октября 2026 года. Текст занимает страницы с 128380 по 128387 в выпуске номер 243 и состоит из единственной статьи.
Одна статья, которая переписывает окончание каждого договора
Эта единственная статья изменяет статью 10 закона о городской аренде 1994 года, то есть норму, которая определяет, что происходит, когда договор доходит до конца согласованного срока. Вокруг неё стоят два дополнительных положения, одно переходное и два заключительных. Первое дополнительное положение согласует текст с Real Decreto-ley 26/2026, жилищным декретом, опубликованным в бюллетене днём ранее, а второе определяет, как читать отсылки к изменённым нормам.
Сроки предупреждения намеренно неравны, и более длинный лежит на арендодателе. Арендодатель, который не хочет продления, обязан сообщить об этом за шесть месяцев. Нанимателю, который хочет уйти, нужно дать два месяца. Декрет ставит предел и отсутствию: наниматель, которого нет в жилье более шести месяцев, теряет характер постоянного места жительства, на котором держится весь защитный режим.
Досрочное прекращение теперь имеет цену, а не только срок
Текст устанавливает минимальную компенсацию в двенадцать месячных арендных платежей, с альтернативным расчётом в один месячный платёж за каждый год, который наниматель занимал жильё. Если арендодатель прекращает договор, ссылаясь на собственную потребность в объекте, у него затем есть три месяца, чтобы фактически в него въехать.
Прочитанные вместе, эти три величины меняют природу решения. Вернуть жильё до истечения минимального срока больше не вопрос уведомления и ожидания: у этого есть прописанная цена, и цена растёт вместе с длительностью найма. У собственника, который хочет продать свободным от нанимателя или въехать сам, теперь есть издержка, которую можно сопоставить с выгодой.
Два режима продления, и какой применяется, решает муниципалитет
Помимо минимального срока декрет предусматривает чрезвычайные продления. Если наниматель находится в уязвимом положении, договор может быть продлён до одного года. В зоне, объявленной напряжённым рынком жилья, продление может длиться до трёх лет. Это объявление опирается на жилищный закон 2023 года, а не на данный декрет, поэтому одна и та же квартира может нести разное максимальное обязательство в зависимости от того, объявлен ли муниципалитет, в котором она находится. Единственное переходное положение регулирует, как всё это применяется к уже действующим договорам.
Что это меняет для арендодателя в наших данных
Наша испанская строка, измеренная до декрета, содержит национальную среднюю цену предложения 3 390 долларов за квадратный метр и среднюю запрашиваемую аренду 17,50 доллара за квадратный метр в месяц при годовом росте цен на 12,8%. Декрет не регулирует цену, поэтому эти 12,8% описывают рынок, которого новые правила ещё не коснулись. Испанию мы оцениваем в 61 балл по нашей шкале риска пузыря, в повышенной полосе и с высокой надёжностью, при транзакционных издержках 15,3% и полной собственности без ограничений для иностранных покупателей.
Сильнее всего новый срок давит на налоговую строку, и её в декрете нет. По нашим данным, арендодатель, являющийся резидентом Европейского союза или Европейского экономического пространства, платит 19% с чистого арендного дохода после расходов, а арендодатель, резидент за пределами этой зоны, платит 24% с валовой арендной платы вообще без вычетов. Минимальное обязательство в семь лет поэтому означает для этих двух собственников разное предложение: один может на длинном отрезке противопоставить расходы доходу, другой нет. Это сообщение о правовом изменении, а не юридический или налоговый совет.
Sources: Boletin Oficial del Estado, Real Decreto-ley 27-2026 de 29 de septiembre, BOE-A-2026-20385, BOE num. 243 of 1 October 2026 https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20385; Boletin Oficial del Estado, consolidated text of Real Decreto-ley 27-2026 https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2026-20385