Сделки с недвижимостью в Абу-Даби достигли 155 млрд дирхамов за восемь месяцев — больше, чем за весь 2025 год

С января по август 2026 года в Абу-Даби зарегистрированы сделки с недвижимостью на 155 млрд дирхамов — больше 142 млрд, учтённых за весь 2025 год.

Реестр недвижимости Абу-Даби с января по август 2026 года превысил отметку в 155 млрд дирхамов по стоимости сделок — таковы данные Abu Dhabi Real Estate Centre (Adrec), обнародованные 3 сентября. Показателен не столько сам масштаб суммы, сколько календарь: итог эмирата за весь 2025 год составил 142 млрд дирхамов, то есть восемь месяцев нынешнего года уже принесли примерно на 9% больше, чем двенадцать месяцев прошлого.

Основную работу сделал первый квартал

На один только первый квартал 2026 года пришлось 66 млрд дирхамов по 13 518 сделкам против 25,31 млрд дирхамов по 6896 сделкам в первом квартале 2025-го. Стоимость выросла в 2,6 раза при примерно вдвое большем числе сделок — значит, вместе с объёмом резко вырос и средний чек. Продажи жилья за первое полугодие составили 70,4 млрд дирхамов против 25,3 млрд годом ранее, причём 89% этой суммы пришлось на объекты, продаваемые на стадии строительства. Заголовочная цифра, таким образом, в подавляющей части представляет собой требование на ещё не достроенные здания.

Второй измеритель даёт цифру поменьше

ValuStrat в публикации от 24 августа оценила продажи в Абу-Даби к середине августа в 86,3 млрд дирхамов против 83,2 млрд за весь 2025 год, а общий объём сделок с учётом ипотеки — в 111 млрд дирхамов. Два набора данных не противоречат друг другу: 155 млрд у Adrec охватывают весь реестр на более позднюю отсечку, тогда как 86,3 млрд у ValuStrat — это более узкий показатель продаж. Оба подтверждают один и тот же вывод: итог 2025 года был превзойдён ещё до того, как год прошёл на две трети. Но у любой отдельно взятой цифры всегда должно быть при себе её определение. Хайдер Туайма, руководитель направления исследований недвижимости ValuStrat, заявил, что на жилом рынке нет «no material evidence of weakening demand» — сколько-нибудь существенных признаков ослабления спроса.

База иностранных покупателей расширяется

Прямые иностранные инвестиции в недвижимость Абу-Даби достигли 13,8 млрд дирхамов в первом полугодии 2026 года, сами по себе превысив итог всего 2025 года. За полугодие покупатели представляли 116 национальностей против 82, зафиксированных ValuStrat по итогам 2025 года. Для рынка, настолько сосредоточенного на строящемся жилье, более широкий состав покупателей имеет значение: он распределяет риск завершения строительства между большим числом национальных экономик, а не между горсткой.

Здесь цены движутся, а в Дубае — нет

По данным Adrec и JLL, квартиры подорожали на 19,4% за год, таунхаусы — на 11,2%. Рыночные данные Glopra по Абу-Даби показывают среднюю цену 4826 долларов за квадратный метр при росте на 20,24% за двенадцать месяцев — на основе июльского индекса квартир REIDIN, достаточно близко к официальной цифре, чтобы читаться как подтверждение, а не как второе мнение. Валовая арендная доходность составляет 5,76%. На том же побережье Дубай стоит на отметке 7244 доллара за квадратный метр при росте цен на 0,1% за тот же период. Наши оценки риска пузыря близки — 78 у Абу-Даби и 81 у Дубая, — но описывают разные проблемы: один рынок дорогой и плоский, другой дешевле, но перегрет.

Противовесом выступает предложение

JLL насчитывает в Абу-Даби около 409 000 жилых единиц по состоянию на середину 2026 года, ещё 71 000 должна появиться к 2030 году, а самым напряжённым отдельным годом станет 2028-й с 21 800 единицами. По отношению к нынешнему фонду эта волна 2028 года означает прирост на 5% за двенадцать месяцев — и приходит она на рынок, где 89% стоимости продаж жилья в первом полугодии составили объекты на стадии строительства. Двадцатипроцентный годовой рост цен на квартиры и пик ввода через два года трудно удержать в одном прогнозе. Что из двух уступит первым — открытый вопрос для всякого, кто подписывает этой осенью договор на строящееся жильё.

Sources: Khaleej Times (Adrec and JLL data), 3 Sep 2026 https://www.khaleejtimes.com/business/abu-dhabi-property-deals-top-dh155-billion-beat-2025s-full-year-total-in-8-months; ValuStrat via AGBI, 24 Aug 2026 https://valustrat.com/pages/abu-dhabi-property-sales-exceed-2025-totals-agbi

Market data: Abu Dhabi · Ras Al Khaimah · United Arab Emirates · Dubai