Новая Зеландия предлагает снять ограничения по высоте в центре Окленда ради 17 000 дополнительных квартир

Новая Зеландия начала консультацию по отмене ограничений высоты в центре Окленда. Её модель даёт около 17 000 дополнительных квартир из 84 489 теоретических.

Правительство Новой Зеландии 18 сентября 2026 года открыло публичную консультацию по снятию большинства ограничений на высоту и объём застройки в центре Окленда. Собственная модель оценивает результат примерно в 17 000 дополнительных квартир, которые коммерчески реально построить, из теоретических 84 489. Консультация закрывается 16 октября 2026 года. Об этом совместно объявили министр реформы управления ресурсами Крис Бишоп, министр по делам Окленда Саймон Уоттс и мэр Уэйн Браун, а поводом стал City Rail Link.

Что действительно исчезнет

Предложение допускает неограниченную высоту по общему стандарту высоты зданий на большей части центральной зоны. Отменяются также максимальные габариты башен, отступы от границ участка и стандарты расстояния между башнями, стандарт габарита башен по оси восток-запад, а также требование минимальной высоты уличного фронта и максимальные высоты уличного фронта вместе с отступами верхних этажей. Ограничения плотности застройки, известные как коэффициент плотности, снимаются в четырёх кварталах: Britomart, Central Wharves, Viaduct Harbour и Wynyard. С карты исторической охранной зоны Karangahape Road убираются участки, не вносящие вклада в её ценность.

Охрана наследия и контроль видовых коридоров, сохраняющих виды на городские ориентиры, остаются. Это изменение объёма и размещения, а не сплошное дерегулирование.

Разрыв между тем, что разрешено, и тем, что строится

Модель, лежащая в основе предложения, необычно откровенна о собственных пределах. Изменения правил откроют 20,3 миллиона квадратных метров дополнительной теоретической площади. Из них 2,75 миллиона квадратных метров признаны коммерчески осуществимыми, то есть 13,5% теоретической суммы. В квартирах виден тот же разрыв: 84 489 теоретических дополнительных квартир против примерно 17 000, которые действительно окупятся, то есть 20,1%.

На фоне примерно 70 228 квартир, которые действующий план уже допускает, коммерчески осуществимая прибавка составляет около 24,2%. Теоретическая прибавка больше всего существующего запаса. Правила задают потолок, экономика строительства задаёт пол, и расстояние между ними и есть весь предмет этой консультации.

На чём построена аргументация

При полной реализации цифры правительства таковы: 31 600 дополнительных жителей и 37 200 дополнительных рабочих мест в центре, около 1,87 миллиарда новозеландских долларов ежегодной прибавки к национальному ВВП и около 42,6 миллиарда новозеландских долларов приведённой стоимости за сорок лет. Karangahape Road оценена отдельно: около 1 400 дополнительных квартир, 1 000 рабочих мест, около 50 миллионов новозеландских долларов в год и около 1,14 миллиарда за сорок лет.

Один арифметический момент стоит вытащить наружу. Приведённая стоимость 42,6 миллиарда против годового эффекта 1,87 миллиарда даёт соотношение примерно 22,8 к 1 на сорокалетнем горизонте. Ставка дисконтирования выполняет, таким образом, значительную часть работы в этой заголовочной цифре; для такого рода оценок это нормально, но знать об этом стоит до того, как цифру процитируют отдельно.

Рынок, в который это приходит

Новозеландская строка Glopra вовсе не несёт цены за квадратный метр, и причина публикуется, а не оценивается. Ни один новозеландский издатель не выпускает жилую цену за квадратный метр, а обычный обходной путь — делить цену за квартиру на среднюю площадь — не работает, потому что все доступные ряды площадей охватывают только новые разрешения на строительство, а не стоящий фонд.

Поэтому строка ведётся на квартиру: средняя цена предложения 504 654 доллара и средняя арендная ставка предложения 1 619,42 доллара в месяц, обе за июль 2026 года и обе из одного общенационального источника объявлений. Эта пара даёт валовую доходность аренды 3,85% и 3,31% после эффективного налога на арендный доход в 14,06%. Транзакционные издержки составляют 5,5%, а показатель риска пузыря 50 попадает в умеренный диапазон.

Направление цен здесь существенно. Общенациональные цены предложения на 0,4% ниже, чем год назад, в новозеландских долларах и на 6,9% ниже, чем пять лет назад, что в долларах США означает падение на 23,5%; за десять лет они на 47,5% выше в местной валюте и на 23,2% выше в долларах. На рынке, где цены ниже уровня пятилетней давности, связывающим ограничением для новых башен в Окленде скорее окажется окупаемость, а не зонирование, и собственная правительственная цифра 13,5% говорит ровно об этом.

Ещё одна строка из наших данных помещает предложение в рамку для зарубежного читателя. Новая Зеландия запрещает иностранцам покупать жилую недвижимость, за узкими исключениями. Для инвестора за пределами страны это, следовательно, сюжет о девелопменте и строительстве, а не вход в существующий фонд.

Sources: Ministry for Cities, Environment, Regions and Transport, Consultation on Auckland city centre planning provisions, opened 18 September 2026 https://consult.environment.govt.nz/resource-management/auckland-city-centre-planning-provisions/; New Zealand Government, Public Consultation Factsheet, Auckland City Centre 360I Investigation https://www.beehive.govt.nz/sites/default/files/2026-09/Public%20Consultation%20Factsheet%20%20-%20Auckland%20City%20Centre%20360I%20Investigation_0.pdf; New Zealand Government media release, Unlocking Auckland city centre after City Rail Link, 18 September 2026 https://www.scoop.co.nz/stories/PA2609/S00183/unlocking-auckland-city-centre-after-city-rail-link.htm

Market data: New Zealand