Австралия повысила ключевую ставку до 4,60% на фоне падения цен в большинстве столиц штатов

Центральный банк Австралии повысил ключевую ставку на 25 базисных пунктов, до 4,60%, 29 сентября 2026 года, ужесточая политику на рынке, который сам называет спадом.

На заседании 29 сентября 2026 года Резервный банк Австралии повысил целевой уровень ключевой ставки на 25 базисных пунктов, до 4,60%; согласно странице ставок самого банка, новый уровень вступает в силу 30 сентября. Решение вышло как сообщение номер 2026-27 отдела коммуникаций в Сиднее и содержит непривычно прямую фразу о рынке жилья: цены на жильё, пишет совет, «снизились в большинстве столиц штатов, а объём новых ипотечных кредитов заметно сократился».

Почему совет снова поднял ставку

Аргументация касается цен, а не недвижимости. Последние данные по инфляции в Австралии оказались, по оценке совета, сильнее ожиданий. Рост выпуска замедлился, но, по его собственной формулировке, «на границе оказался сильнее ожидаемого во втором квартале». Напряжённость на рынке труда в последние месяцы ослабевала в целом так, как и предполагалось, а совет отметил признаки постепенного замедления роста потребительских расходов.

Ужесточение на падающем рынке

Именно здесь стоит остановиться. Центральный банк, повышающий ставку при снижающихся ценах на жильё, действует в неудобных условиях, и совет говорит об этом прямо: среди взвешиваемых факторов он называет «неопределённость относительно экономических последствий спада на рынке жилья». Австралийская ипотека подавляющим большинством выдаётся по плавающей ставке, поэтому изменение ключевой ставки доходит до бюджета домохозяйств за недели, а не за годы. Именно поэтому в одном предложении уживаются падение цен и заметное сокращение новых кредитов: с ростом ставки сужается кредитоспособность, и меньше покупателей проходят по требованиям банка.

Сообщение оглядывается и на уже проведённое ужесточение. «Три повышения целевого уровня ключевой ставки с начала года ужесточили финансовые условия», — говорится в нём. Протокол этого заседания выйдет 13 октября 2026 года, а следующее решение назначено на 3 ноября 2026 года, 14.30.

Что показывают наши собственные данные и в чём расхождение

Строка Glopra по Австралии обновлена 28 сентября 2026 года и опирается на общенациональный ряд по квартирам одного поставщика. Средняя по стране цена предложения составляет 471 613 долларов США за объект на неделе, завершившейся 8 сентября 2026 года, а средняя по стране недельная арендная ставка предложения пересчитывается в 1 920,82 доллара в месяц на 12 сентября. Из этой пары мы рассчитываем валовую доходность аренды в 4,89 процента. Сохранённое у нас годовое изменение цен по Австралии составляет 10,8 процента, а показатель пузырькового риска — 61, в повышенной полосе.

Эти 10,8 процента не противоречат совету, поскольку отвечают на другой вопрос. У нас это годовое изменение объявленных цен предложения по всей стране, включая региональные рынки. Совет же описывает недавнее снижение, сосредоточенное в столицах штатов и измеренное по состоявшимся сделкам. Цену предложения задаёт продавец, и она реагирует с опозданием; цены сделок в столицах разворачиваются первыми. Ни одно из чисел не пересчитывается в другое, и смысл как раз в том, чтобы читать их рядом.

С чем сталкивается иностранный покупатель

Для зарубежного инвестора два числа важнее ключевой ставки. Арендный доход нерезидента облагается с первого доллара по единой ставке без необлагаемого минимума, что в нашем стандартизованном случае даёт 30 процентов от валовой арендной платы. Совокупные транзакционные издержки составляют около 7,3 процента. Над обоими стоит правило собственности: Австралия сейчас запрещает иностранным покупателям приобретать жильё вторичного рынка в рамках запрета, действующего с 2025 по 2027 год, так что открытым остаётся только новое строительство.

Sources: Reserve Bank of Australia, Monetary Policy Decision, media release number 2026-27, 29 September 2026 https://www.rba.gov.au/media-releases/2026/mr-26-27.html; Reserve Bank of Australia, cash rate target and release schedule shown on the bank home page, read 29 September 2026 https://www.rba.gov.au/

Market data: Australia