Инвесторы взяли 35,6% нового ипотечного кредитования в Австралии во втором квартале

Банковский регулятор Австралии оценивает долю инвестиционных кредитов в новой ипотеке за квартал по июнь 2026 года в 35,6%, на 1,48 пункта больше, при снижении доли высокорисковых займов.

Инвесторы обеспечили 35,6% нового ипотечного кредитования в Австралии в квартале, завершившемся в июне 2026 года, что на 1,48 процентного пункта больше, чем в том же квартале 2025 года. Об этом говорят данные об имущественных рисках, опубликованные австралийским органом пруденциального регулирования 17 сентября 2026 года. На долю покупателей собственного жилья пришлось 61,9%, на 1,72 пункта меньше. За один квартал сдвиг невелик, но накапливаясь он становится значительным, потому что поток со временем превращается в остаток.

Поток ушёл дальше, чем портфель

Общий остаток ипотечной задолженности по жилью достиг 2 558,5 млрд австралийских долларов на конец июня, что на 7,0% выше 2 391,8 млрд годом ранее. Внутри портфеля кредиты на собственное жильё составили 66,7%, на 0,8 пункта меньше, чем годом ранее, а инвестиционные кредиты 31,2%, на 0,72 пункта больше.

Если поставить два показателя рядом, направление читается. Инвесторы держат 31,2% существующего портфеля, но подписывают 35,6% нового. Разрыв в 4,4 пункта между долей в остатке и долей в потоке и есть механизм, который меняет структуру австралийского ипотечного долга, и он будет работать, пока разрыв остаётся открытым.

Новые кредиты, выданные за квартал, составили 200,5 млрд австралийских долларов, на 6,8% больше, чем 187,6 млрд годом ранее. Это чуть медленнее, чем рост остатка на 7,0%, что необычно и заслуживает наблюдения в следующем квартале, а не чрезмерных выводов сейчас.

Сдвиг происходит с меньшим, а не с большим плечом

Очевидное опасение при росте доли инвесторов состоит в том, что она приходит с меньшим первым взносом и перегруженными заёмщиками. Цифры квартала этого не показывают.

Кредиты с соотношением суммы займа к оценке 80% и выше составили 29,7% нового кредитования, на 0,72 пункта меньше, чем год назад. Кредиты с соотношением долга к доходу шесть и выше составили 5,6%, на 0,1 пункта больше, то есть фактически без изменений. Австралийские банки выдают большую долю инвесторам и при этом подписывают чуть меньше кредитов с высоким плечом и высоким кратным дохода, чем двенадцать месяцев назад.

Такое сочетание нетипично. Оно говорит, что изменение структуры идёт от того, кто берёт кредит, а не от ослабления стандартов.

Что на самом деле покупает австралийский инвестор

Наша строка по Австралии оценивает национальный рынок в 471 613 долларов за жилую единицу по срезу от 13 сентября 2026 года при месячной аренде 1 921 доллар за единицу. Оба показателя берутся из одного национального ряда цен предложения по квартирам, поэтому пара даёт точное соотношение: валовую доходность 4,89%, которая после эффективного налога на арендный доход в 30% снижается до 3,42% — одна из самых тяжёлых ставок в нашем покрытии.

Именно эту цифру стоит поставить рядом с данными регулятора. Тот, кто входит в рынок на сегодняшнем уровне, покупает посленалоговую доходность около трёх с половиной процентов. Остальное должно прийти от роста стоимости, и за последние двенадцать месяцев его было достаточно: цены выросли на 10,8% в австралийских долларах и на 22,4% в американских, потому что австралийский доллар за тот же период укрепился к американскому на 10,5%. За десять лет рынок вырос на 65,7% в местной валюте и на 56,1% в долларах. Наш показатель пузыря по Австралии равен 61, в повышенном диапазоне, а совокупные транзакционные издержки составляют 7,3%.

Этот баланс страница с данными решить не может. Доходность 3,42% после налога оставляет мало запаса, если рост стоимости остановится, а австралийские жилые активы уже фиксировали месячные снижения в этом году.

Одно ограничение с нашей стороны стоит назвать прямо. По Австралии мы вообще не публикуем цену за квадратный метр, потому что ни один издатель не выпускает её для существующего жилого фонда, а все доступные средние площади описывают только новостройки, которые заметно крупнее имеющегося фонда. Оценка цены за квадратный метр по площади новостройки занизила бы её с большим запасом. Приведённую доходность это не затрагивает, поскольку и цена, и аренда даны на жилую единицу, а площадь в соотношение не входит.

Иностранным покупателям стоит учесть и правило собственности, записанное в строке: покупки ограничены новостройками, а готовое жильё закрыто для них мерой, действующей с 2025 по 2027 год.

Sources: Australian Prudential Regulation Authority, Quarterly Authorised Deposit-taking Institution Property Exposures, June 2026 highlights, 17 September 2026 https://www.apra.gov.au/quarterly-authorised-deposit-taking-institution-property-exposure-statistics-june-2026-highlights

Market data: Australia