Запрашиваемая аренда в Бразилии подорожала на 9,28% за год — вдвое быстрее инфляции

Индекс FipeZAP за июль прибавил 0,70% за месяц и 9,28% за год при инфляции IPCA в 4,44%; средняя запрашиваемая ставка — 54,17 реала за квадратный метр.

Бразильские арендодатели подняли запрашиваемые ставки на 0,70% в июле 2026 года и на 9,28% за предшествующие двенадцать месяцев — таковы данные индекса жилищной аренды FipeZAP, опубликованного 14 августа. Потребительская инфляция за тот же период составила 4,44% по показателю IPCA и 2,76% по IGP-M — индексу, который исторически прописывают в бразильских договорах найма. Иными словами, аренда дорожала примерно вдвое быстрее общего уровня цен и более чем втрое быстрее традиционного ориентира для индексации платы. С начала года по июль рост составил 5,97% против 3,44% у IPCA.

Рынок вытягивают малогабаритные квартиры

Средняя запрашиваемая ставка по стране в июле держалась на уровне 54,17 реала за квадратный метр. За этим средним скрывается широкий разброс по размеру жилья, и разброс этот работает в пользу компактного фонда: за однокомнатные квартиры просят 72,08 реала за квадратный метр, на треть выше общенационального среднего, и разрыв планомерно сужается по мере роста площади. Та же картина видна и в темпах: квартиры с двумя спальнями возглавили рост с начала года с 6,90%, тогда как жильё с четырьмя и более спальнями прибавило лишь 2,66%. Спрос на бразильском рынке аренды сосредоточен в компактных городских квартирах, и премия за квадратный метр в этом сегменте расширилась соответственно.

Рейтинг столиц штатов

Сан-Паулу остаётся самым дорогим из обследованных административных центров — 65,18 реала за квадратный метр, а следом неожиданно плотно идут Ресифи с 64,11 и Рио-де-Жанейро с 60,80. Дешевле всего Кампу-Гранди — 31,55 реала, менее половины уровня Сан-Паулу. Самый быстрый рост в этом году пришёл не из крупнейших рынков: Аракажу лидирует с 16,12% с начала года, за ним Кампу-Гранди с 11,95%, Манаус с 11,04% и Форталеза с 10,98%. Арендный цикл на севере и северо-востоке страны заметно опережает юго-восток.

Две цифры доходности, две разные базы

FipeZAP насчитал в июле валовую арендную доходность в 6,14% годовых по стране: у однокомнатных объектов она поднимается до 6,78%, у жилья с четырьмя и более спальнями опускается до 4,84%. Рейтинг столиц возглавил Ресифи с 8,47%. Собственные рыночные данные Glopra фиксируют для Бразилии валовую арендную доходность 5,71% при средней цене 1 892 доллара за квадратный метр — по срезу от 23 июля. Разница между 6,14% и 5,71% — вопрос базы расчёта, а не расхождения оценок: FipeZAP выводит свою цифру из запрашиваемых ставок и цен предложения в обследованных столицах, тогда как ряд Glopra смешивает более широкий общенациональный охват, включающий менее доходный фонд за пределами столиц.

Риск на горизонте

Аренда, дорожающая более чем вдвое быстрее инфляции, сначала давит на нанимателей и лишь затем обогащает собственников, а столь широкий разрыв исторически самоограничивается: либо зарплаты догоняют, либо слабеет доля продлений. Оценка риска пузыря для Бразилии в данных Glopra составляет 49 из 100 — умеренная полоса, при росте капитальной стоимости на 5,59% в местной валюте за минувший год, то есть медленнее аренды. Такое сочетание — аренда, обгоняющая цены, — толкает вверх доходность, а не риск переоценки, и это более благоприятный из двух способов, какими рынок аренды может ужиматься. Приведённые валовые доходности не учитывают эффективную ставку налога на арендный доход в 15%, применяемую в стандартизированном случае нерезидента.

Sources: FipeZAP via InfoMoney https://www.infomoney.com.br/minhas-financas/aluguel-sobe-quase-6-ate-julho-e-continua-bem-acima-da-inflacao-mostra-fipezap/; FipeZAP index reports https://downloads.fipe.org.br/indices/fipezap/

Market data: Brazil