Покупатели Будапешта уходят из дешёвого сегмента: доля запросов до 50 млн упала с 42% до 19%
По данным поиска Zenga.hu, спрос на жильё в Будапеште за год упал на 47%, а интерес к квартирам дешевле 50 млн форинтов обвалился с 42% до 19% запросов.
Сегодня квартиру в Будапеште дороже 100 миллионов форинтов ищет больше людей, чем дешевле 50 миллионов. Этот переворот, выведенный из поисковых данных Zenga.hu и описанный изданием Portfolio 1 сентября, — новое явление: год назад на дешёвый сегмент приходилось 42% столичного спроса, а на премиальный — 14%. Сейчас доли составляют 19% и 24% соответственно.
Что происходит с объёмами
Спрос истончился повсюду, но неравномерно. По стране число запросов упало на 28% за год. В Будапеште — на 47%: столица потеряла почти половину поискового объёма, тогда как провинция примерно четверть. То, что осталось, смещено вверх. Самый востребованный диапазон в Будапеште теперь 50–75 миллионов форинтов; по стране это по-прежнему 25–50 миллионов, на целую ступень ниже.
Вытеснение, а не исчезновение
Общенациональная картина показывает ту же ротацию в более мягкой форме: доля сегмента дешевле 50 миллионов форинтов сползла с 66% до 58%, а всё, что дороже 50 миллионов, выросло с 34% до 42%. Сдвиг на восемь пунктов по стране против двадцати трёх пунктов в Будапеште — самая наглядная из доступных мер того, насколько быстрее столица вытеснила ценами собственных покупателей начального уровня. Эти покупатели никуда не делись: они спустились по ценовой лестнице в пояс пригородов, и именно там их фиксируют региональные данные.
Куда смотрят деньги за пределами столицы
За пределами Будапешта интерес к недвижимости дороже 100 миллионов форинтов сосредоточен в нескольких медье: Пешт — 18%, Веспрем — 14%, Шомодь — 9%. На другом конце Бекеш, Яс-Надькун-Сольнок и Ноград показывают примерно по 0,5% каждое. Медье Пешт — это пояс маятниковой миграции; Веспрем и Шомодь — балатонские медье. Иными словами, премиальный спрос вне столицы либо субурбанизирован, либо отдыхает, но по стране не распределён.
Что добавляют собственные цифры Glopra
В городском ряду Glopra Будапешт стоит 4 376 долларов за квадратный метр при валовой арендной доходности 4,63%, а местные цены на 8,3% выше, чем год назад, — в долларах на 17,4%. Город несёт повышенный риск пузыря: 64 из 100. В сопоставлении с поисковыми данными это сочетание описывает вполне конкретный риск: цены удерживает сужающийся и более состоятельный круг покупателей. Поисковый интерес — опережающий индикатор намерений, а не реестр завершённых сделок, и развернуться он может быстрее цен в любую сторону. Но когда доля начального сегмента в спросе столицы за двенадцать месяцев сокращается более чем вдвое, меняется не только величина этого спроса, но и его состав.
Sources: Portfolio.hu (Zenga.hu search data), 1 Sep 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260901/kulonos-dolog-tortenik-a-fovarosban-elfordultak-a-vevok-a-korabban-nepszeru-lakasoktol-859570