Самые дорогие районы Будапешта за год потеряли больше всего интереса покупателей
По данным Duna House, доля XIV района в покупательском интересе Будапешта за год упала с 20 % до 15 %: сильнее всего теряют самые дорогие районы.
Доля XIV района в покупательском интересе к Будапешту снизилась с 20 % год назад до 15 % сейчас — это самое резкое падение среди районов, которые отслеживает агентство Duna House. XIII район опустился с 25 % до 21 %, VI — с 19 % до 15 %. По всем изученным Duna House районам интерес сократился в среднем на 3,6 процентного пункта, и порядок этих потерь почти в точности повторяет порядок цен.
Правило, которое выводится из данных
Петер Сегё (Péter Szegő), ведущий аналитик Duna House, сформулировал это прямо: чем популярнее и дороже был район год назад, тем сильнее с тех пор упал спрос на него. В IX, XI и VII районах зафиксировано снижение того же порядка, что в VI и XIII. Исключение в выборке — II район: его доля не изменилась, и Сегё объясняет это тем, что состав покупателей там остался прежним.
Изменился покупатель, а не город
Сдвиг в составе спроса важнее географии. Рынок Будапешта сегодня ведут не инвесторы, а те, кто покупает жильё впервые, и такие покупатели чувствительны к цене так, как инвестиционный спрос чувствителен не был. Венгерская программа льготного кредитования Otthon Start, которой уже год, вывела на рынок большое число первых покупателей, жёстко ограничив при этом сумму займа. Когда у предельного покупателя фиксированный бюджет, спрос смещается вниз по ценовой лестнице — и изнутри это выглядит ровно как падение на пять пунктов в XIV районе рядом с неизменившимся II.
Цены, стоящие за районами
Будапештский срез Glopra от 7 сентября 2026 года даёт средний показатель по городу 4376 долларов за квадратный метр против 2150 долларов в среднем по Венгрии: столица обходится примерно вдвое дороже страны. Валовая арендная доходность составляет 4,63 %, цены за 12 месяцев выросли на 8,3 % в форинтах и на 17 % в долларовом измерении, если учесть движение курса. Наша оценка риска пузыря для Будапешта — 64, это повышенный диапазон. Ротация того рода, о которой говорит Duna House, не доходит до ценового индекса сразу: продавцы в теряющих интерес районах обычно какое-то время держат запрашиваемую цену, прежде чем снизить её.
Ротация или сжатие
Открытый вопрос — что из двух происходит. Если покупатели первого жилья просто переходят в более дешёвые районы, число сделок держится, а эффект перераспределяет спрос по карте, а не давит на рынок целиком. Если же они уходят с рынка совсем, районы, потерявшие больше всего интереса, первыми покажут это в реальных ценах сделок, а не в долях поиска. Цифры Duna House измеряют интерес, а не заключённые сделки, и сами по себе эти два случая не различают — повод осенью следить за ценами сделок в XIV районе, а не за его долей кликов.
Sources: Portfolio.hu (Duna House district data), 7 Sep 2026 https://www.portfolio.hu/ingatlan/20260907/csokken-a-kereslet-a-budapesti-lakaspiacon-ezek-a-keruletek-a-legnagyobb-vesztesek-860860; Piac&Profit (Duna House district data), 7 Sep 2026 https://piacesprofit.hu/cikkek/gazdasag/hoppon-maradhatnak-a-legnepszerubb-varosreszek-lakastulajdonosai.html